Yöneticinin Hesap Verme Yükümlülüğü

İşletme Defteri ve Belgeler

Yönetici, ortak giderlere ilişkin gelir ve giderleri düzenli olarak işletme defterine kaydetmek ve belgeleri saklamakla yükümlüdür (KMK m.36, m.39). Her kat maliki, bu defteri ve belgeleri inceleyebilir.

Kayıtların düzenli ve belgeli tutulması, yönetimin şeffaflığı ve olası uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından önemlidir.

Hesap Verme ve Onay

Yönetici, belirli dönemlerde ve her hâlde kat malikleri kurulunun istediği zaman hesap vermek zorundadır (KMK m.39). Dönem sonu hesabı, kurulun onayına sunulur.

Kurul, yöneticinin hesabını inceleyerek ibra eder veya itiraz edebilir. Hesap verilmemesi, yöneticinin sorumluluğunu ve azlini gündeme getirir.

Denetim ve Sorumluluk

Kat malikleri, yönetimin denetimi için denetçi seçebilir. Yöneticinin görevlerini gereği gibi yapmaması, kusuruyla verdiği zararlardan sorumlu olması sonucunu doğurur.

Hesap vermeyen veya haksız harcama yapan yöneticiye karşı, kat malikleri dava açabilir ve zararın tazminini isteyebilir.

İşletme Projesi ve Ortak Gider Alacağının Takibi

İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici, kurulda onaylanıncaya kadar geçerli olmak üzere gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar (KMK m.37). Projede anagayrimenkulün bir yıllık yönetimine ilişkin tahmini gelir ve gider tutarları ile her kat malikinin ödemesi gereken avans tutarı gösterilir. Bu tahmini rakamlar dönem sonunda gerçekleşen gelir ve giderlerle karşılaştırılır; fark oluşan kalemler kurul önünde açıklanır. Belgelerin kat maliklerinin incelemesine açık tutulması gerekir.

Proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilir. Kesinleşen işletme projeleri ile kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68 inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır (KMK m.37). Bu nitelik, ödenmeyen ortak gider alacakları için itirazın kaldırılması yoluna başvurulmasına imkân verir. Takipte, tebliğin usulüne uygun yapıldığının belgelenmesi gerekir. Ödenmeyen ortak gider alacakları için gecikme tazminatı da istenebilir.

Görevli Mahkeme ve Dava Şartı Arabuluculuk

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (HUAK m.18/B). Hesap verilmemesi, harcamaların belgelendirilmemesi ve yöneticinin sorumluluğuna ilişkin talepler de bu kapsamdadır. İcra takibi başlatılması dava açılması sayılmadığından takip yolu için bu şart aranmaz; ancak itirazın iptali davası açılacaksa şart gözetilir. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir ve son tutanak dilekçeye eklenir. Bu ayrım, alacak takibinde izlenecek yolun seçimini etkiler. Arabuluculuk aşamasında hesap belgelerinin paylaşılması, uyuşmazlığın kapsamını daraltır.

Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde açılır (KMK m.33). Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde dava açabilir. Kararların yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı hâllerde süre koşulu aranmaz. Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38). Dava açılması, kararın uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz.

Sıkça Sorulan Sorular

Yönetici hesabı kime verir?

Yönetici, kat malikleri kuruluna hesap verir; dönem sonu hesabı kurulun onayına (ibraya) sunulur.

Aidat harcamalarını görebilir miyim?

Evet. Her kat maliki, işletme defterini ve gider belgelerini inceleyebilir; yönetim şeffaf olmak zorundadır.

Hesap vermeyen yöneticiye ne yapılır?

Hesap vermeyen yönetici azledilebilir; kusuruyla verdiği zararlar için dava açılarak tazminat istenebilir. Yöneticinin ibra edilmemesi, sorumluluğunun devam ettiği anlamına gelir; kat malikleri, hesap ve belgeleri inceledikten sonra ibra veya sorumluluk yoluna gidebilir. Şeffaf ve belgeli bir yönetim, hem yöneticiyi hem kat maliklerini korur.