Aidat Borcunda Gecikme Tazminatı

Ödeme Yükümlülüğü ve Gecikme

Kat malikleri, ortak gider ve avans paylarını ödemekle yükümlüdür (KMK m.20). Payını zamanında ödemeyen malik, gecikme nedeniyle diğer kat maliklerine karşı sorumlu olur.

Aidat, apartman veya sitenin ortak giderlerinin karşılanması için zorunludur; ödenmemesi, yönetim ve diğer malikler bakımından mağduriyet doğurur.

Gecikme Tazminatının Oranı

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki, geciken günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür (KMK m.20/son). Bu oran kanunda belirlenmiştir.

Gecikme tazminatı, asıl aidat borcuna ek olarak talep edilir ve borçlu maliki zamanında ödemeye teşvik eder.

Öncelik ve İpotek Hakkı

Kat maliklerinin ve yöneticinin, ödenmeyen gider payları için borçlu malikin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek hakkı vardır; alacak, öncelikle karşılanır (KMK m.20, m.22).

Aidat alacağı için icra takibi ve dava yolu açıktır; borçlu malikin bağımsız bölümü bu alacak için güvence oluşturur.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4/1-b uyarınca sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, kat maliklerinden her biri ya da yönetici tarafından dava açılabileceği gibi icra takibi de başlatılabilir (KMK m.20). Alacaklı taraf, önce ilamsız takip yoluna gidip itirazla karşılaşırsa itirazın iptali davasını sulh hukuk mahkemesinde, itirazın kaldırılması talebini ise icra mahkemesinde ileri sürebilir. İcra takibi tercih edilirse, takip yolunun ve alacak kalemlerinin takip talebinde ayrı ayrı gösterilmesi, sonraki aşamada ileri sürülecek itirazların kapsamını daraltır ve yargılamayı kısaltır.

Davada husumetin doğru yöneltilmesi ayrıca önem taşır. Aidat borcunun asıl muhatabı kat malikidir; bağımsız bölümden kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak sürekli biçimde yararlananlar ise malikle birlikte müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK m.22). Yönetici, kat maliklerini temsilen dava açabilir ve açılan davalarda taraf olabilir; bu yetkinin dayanağı kat malikleri kurulu kararı ile yönetim planıdır. Yönetici bulunmayan yapılarda davanın kat maliklerince açılması gerekir; aksi hâlde taraf sıfatının yokluğu nedeniyle ret kararı verilebilir. Birden çok malik birlikte de dava açabilir.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

En sık karşılaşılan hata, alacağın dayanağının usulüne uygun biçimde oluşturulmamasıdır. Ortak giderlerin tahsili için geçerli bir kat malikleri kurulu kararı ya da işletme projesi bulunmalıdır. İşletme projesi, kat maliklerine imza karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir; bildirimden başlayarak yedi gün içinde itiraz edilmezse proje kesinleşir (KMK m.37). Kesinleşmemiş bir projeye yahut usulsüz çağrıyla toplanmış kurulun kararına dayanılarak yürütülen takiplerde, borçlu malikin itirazı çoğu kez sonuç doğurur. Bu nedenle takip veya dava öncesinde toplantı çağrısının, hazirun cetvelinin ve tebligat belgelerinin dosyaya eksiksiz eklenmesi beklenir. Eksik belge, alacağın dayanağını tartışmalı hâle getirir.

İkinci sık hata, gecikme tazminatının başlangıç anının yanlış belirlenmesidir. Tazminat, borcun muaccel hâle geldiği ve ödemenin geciktiği tarihten itibaren işler; bu nedenle ödeme gününün projede veya kurul kararında açıkça gösterilmesi gerekir. Kısmi ödemelerin hangi döneme mahsup edildiğinin belirtilmemesi, hesap tablolarını denetlenemez hâle getirir. Ayrıca gecikme tazminatı ile temerrüt faizinin birlikte ve mükerrer biçimde istenmesi, alacağın bir bölümünün reddiyle sonuçlanabilir. Takip talebinde alacak kalemlerinin ayrı ayrı gösterilmesi bu sakıncayı önler. Hesap tablosunun aylık dönemler hâlinde ve her kalem için ayrı satır açılarak düzenlenmesi, bilirkişi incelemesini kolaylaştırdığı gibi hükmedilecek tutarın da açık biçimde belirlenmesini sağlar.

Sıkça Sorulan Sorular

Aidatı geç ödersem faiz öder miyim?

Evet. Ödenmeyen aidat için geciken günlere aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı istenebilir.

Aidat borcu için ne yapılabilir?

Yönetim, aidat alacağı için icra takibi ve dava başlatabilir; borçlu malikin bağımsız bölümü üzerinde öncelik ve kanuni ipotek hakkı vardır.

Gecikme tazminatı oranı sözleşmeyle artırılabilir mi?

Kanun aylık yüzde beş oranını belirlemiştir; yönetim planı ve kararlar bu çerçevede değerlendirilir.