Bağımsız Bölümde İşyeri Açılması

Mesken ve İşyeri Ayrımı

Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümünde; kat maliklerinin oybirliğiyle karar vermedikçe sinema, lokanta, kahvehane gibi eğlence ve toplantı yerleri ile fırın, imalathane gibi işyerleri açılamaz (KMK m.24/2).

Bunun dışında kalan işyerlerinin açılması da, yönetim planında aksine hüküm yoksa kat malikleri kurulunun kararına bağlıdır.

Mutlak Yasak Kapsamı

Kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümlerde ise hastane, dispanser, klinik, poliklinik ve ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; bu yasak kat maliklerinin oybirliği ile dahi aşılamaz. Ancak dispanser, klinik ve poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışında tutulmuştur (KMK m.24/1).

Bu düzenleme, apartman sakinlerinin huzurunu ve güvenliğini korumayı amaçlar; yasak kapsamı kanunla belirlenmiştir.

Aykırılık ve Sonuç

Kurul kararı veya kanuna aykırı biçimde işyeri açılması hâlinde, kat malikleri faaliyetin durdurulmasını ve eski hâle getirilmesini isteyebilir. Yönetim planındaki düzenlemeler de dikkate alınır.

Aykırı kullanım devam ederse dava açılabilir; mahkeme, faaliyetin men'ine ve gerektiğinde tahliyeye karar verebilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.33). Mesken niteliğindeki bağımsız bölümde kanuna ya da kurul kararına aykırı biçimde işyeri açılması hâlinde kat malikleri, hâkimin müdahalesini isteyerek aykırılığın giderilmesini talep edebilir. Dava, aykırı kullanımı sürdüren kat malikine yöneltilir; bağımsız bölümü kira sözleşmesine veya başka bir sebebe dayanarak kullanan kişi varsa dava ona da yöneltilmelidir. Yönetici de kurulun yetkilendirmesiyle dava açabilir. Dava açılmadan önce yönetim planı ile kurul karar defteri incelenerek aykırılığın hangi hükme dayandığı belirlenmelidir.

Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi esas alınır ve bu kural taraf iradesiyle değiştirilemez. Görev kuralı kamu düzenine ilişkin olduğundan, asliye hukuk mahkemesinde açılan dava görevsizlikle sonuçlanır ve ciddi zaman kaybına yol açar. Faaliyetin sürmesi giderilmesi güç zarar doğuruyorsa, esas dava ile birlikte ihtiyati tedbir istenerek kullanımın geçici olarak durdurulması talep edilebilir. Ayrıca işyeri açma ve çalışma ruhsatı bakımından ilgili belediyeye yapılacak idari başvurular, yargısal süreçten bağımsız biçimde işletilebilir. Tedbir talebinde, ana taşınmazdaki huzursuzluğun somut biçimde ortaya konması talebin kabul edilme ihtimalini artırır.

Süreler ve Zamanaşımı

Kat malikleri kurulunun işyeri açılmasına izin veren kararına karşı iptal davası açılabilir. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay, toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde dava açmalıdır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.33). Bu süreler hak düşürücü niteliktedir; süresinde dava açılmazsa karar, aykırı oy kullananlar bakımından da bağlayıcı hâle gelir. Sürenin başlangıcı bakımından kararın kat malikine tebliğ edildiği ya da öğrenildiği tarihin belgelenmesi önem taşır.

Buna karşılık kurul kararının yok hükmünde olduğu veya mutlak butlanla sakat bulunduğu durumlarda süre koşulu aranmaz (Kat Mülkiyeti Kanunu m.33). Kanunen yasak olan hastane, klinik ve poliklinik gibi kullanımlarda oybirliğiyle alınmış karar dahi sonuç doğurmayacağından, aykırılığın giderilmesi her zaman istenebilir. Aykırı kullanım sürdüğü sürece yeni bir dava hakkı doğduğundan, geçmişte dava açılmamış olması sonraki taleplerin dinlenmesine engel değildir. Yine de uzun süre sessiz kalınması, ihtiyati tedbir taleplerinin değerlendirilmesinde aleyhe yorumlanabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Meskende işyeri açabilir miyim?

Kural olarak kat malikleri kurulunun kararı gerekir. Yönetim planında aksine hüküm yoksa kurul onayı aranır.

Hangi işyerleri kesinlikle açılamaz?

Hastane, dispanser, klinik ve poliklinik gibi yerler; ayrıca oybirliği olmadıkça sinema, lokanta, imalathane gibi yerler açılamaz.

İzinsiz işyeri açılırsa ne olur?

Kat malikleri faaliyetin durdurulmasını ve eski hâle getirilmesini dava yoluyla isteyebilir; mahkeme men ve tahliyeye karar verebilir.