Ortak Alanın İşgali ve El Atmanın Önlenmesi

Ortak Alan ve Kullanım

Bahçe, merdiven, koridor, çatı, asansör ve benzeri yerler ortak yerlerdendir; kat malikleri bu yerlerden arsa payları oranında ve amacına uygun biçimde yararlanır (KMK m.4, m.16).

Hiçbir kat maliki, diğerlerinin muvafakati olmadan ortak yerlerde inşaat, değişiklik veya tahsis yapamaz; ortak alanların amacı dışında kullanımı hukuka aykırıdır.

İşgal ve El Atmanın Önlenmesi

Ortak alanı izinsiz kullanan, kapatan veya kendine özgüleyen kişiye karşı el atmanın önlenmesi (müdahalenin men'i) davası açılabilir. Dava, ortak alanın eski hâline getirilmesini de kapsar.

Yönetici veya kat malikleri, ortak alanların korunması için dava açma hakkına sahiptir; el atmanın devamı hâlinde tazminat da istenebilir.

Karar ve İcra

Ortak alanların kullanımına ilişkin kararlar kat malikleri kurulunda alınır. Yönetim planına ve kanuna aykırı işgaller, kurul kararı ve dava yoluyla giderilir.

Mahkemenin el atmanın önlenmesine ilişkin kararı, gerektiğinde icra yoluyla yerine getirilir; ortak alan işgalden arındırılır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kat mülkiyetine tabi bir yapıda ortak alanın işgali nedeniyle açılacak el atmanın önlenmesi davası, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kat mülkiyeti kurulmamış, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda ise genel hükümler uygulanır ve dava asliye hukuk mahkemesinde açılır. Bu ayrımın gözden kaçırılması sık rastlanan bir usul hatasıdır; görev kuralı kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemece kendiliğinden dikkate alınır ve görevsizlik kararı verilir. Ortak alanın işgali aynı zamanda ecrimisil talebine de konu olabilir; ancak bu talebin dayanağı ve hesaplanma biçimi el atmanın önlenmesinden ayrı olarak değerlendirilir.

Davayı kat maliklerinden her biri tek başına açabileceği gibi, kat malikleri kurulunun vereceği karara dayanarak yönetici de açabilir. İşgalci bir kat maliki ise dava ona, üçüncü bir kişi ise doğrudan o kişiye yöneltilir. Kiracı tarafından yapılan işgallerde hem kiracıya hem de bağımsız bölüm malikine dava yöneltilmesi, kararın uygulanabilirliği bakımından yararlıdır. Yargılama sırasında işgalin genişlemesini önlemek amacıyla ihtiyati tedbir talep edilebilir. Dava dilekçesinde işgalin yeri, kapsamı ve süresi açıkça gösterilmeli; keşif ile bilirkişi incelemesi talebi baştan ileri sürülmelidir.

Hâkimin Müdahalesi ve Kat Mülkiyetinin Devri

634 sayılı Kanun m.33 uyarınca, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden sürekli olarak yararlanan kişinin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat malikleri, sulh hukuk mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra Kanuna, yönetim planına ve bunlarda hüküm yoksa genel hükümler ile hakkaniyet kurallarına göre karar verir; gereğinin kısa bir süre içinde yerine getirilmesini ilgiliye bildirir. Hâkimin müdahalesi yolu, başvurudan önce kat malikleri kurulundan karar alınmasını zorunlu kılmaz; borç ve yükümlerin yerine getirilmemesinden zarar gören her kat maliki doğrudan başvurabilir.

Belirlenen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenler hakkında aynı mahkemece idari para cezasına hükmedilir. İşgal ve rahatsızlığın süreklilik kazanması ve diğer kat malikleri bakımından çekilmez hâle gelmesi durumunda ise Kanunun 25. maddesinde düzenlenen ağır yaptırım gündeme gelebilir. Bu hâlde kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alacağı karara dayanılarak, o bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesi dava yoluyla istenebilir. Devir yaptırımı istisnai nitelikte olduğundan, daha hafif önlemlerin sonuç vermediğinin somut olgularla ortaya konulması gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Komşum ortak alanı işgal ediyor, ne yapabilirim?

El atmanın önlenmesi (müdahalenin men'i) davası açarak ortak alanın eski hâline getirilmesini isteyebilirsiniz.

Ortak alana izinsiz yapı yapılabilir mi?

Hayır. Diğer kat maliklerinin muvafakati olmadan ortak yerlerde inşaat veya değişiklik yapılamaz.

Davayı kim açabilir?

Yönetici veya kat malikleri, ortak alanların korunması için el atmanın önlenmesi davası açabilir; tazminat da istenebilir.