Taşınmazı haksız kullanan kişiden istenecek işgal tazminatının şartları, hesabı, süresi ve elatmanın önlenmesiyle ilişkisi.
Ecrimisil, bir malı haksız olarak elinde bulunduran kötüniyetli zilyetten istenen işgal tazminatıdır. Türk Medeni Kanunu'nun 995. maddesine göre iyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ile elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır. Kötüniyetli zilyet, yaptığı giderlerden ancak hak sahibi için de zorunlu olanları isteyebilir.
Dayanak: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.995Ecrimisil, halk arasında işgal tazminatı denilen, taşınmazı haksız olarak kullanan kişiden istenen bedeldir. Hukuki dayanağı TMK m. 995'tir: iyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.
Hükümdeki iki ölçüt önemlidir: yalnız fiilen elde edilen gelir değil, elde etmeyi ihmal ettiği ürünler de hesaba katılır. Yani işgalci taşınmazı boş tutmuş olsa dahi, taşınmazın getirebileceği kira geliri üzerinden sorumlu tutulur.
Ecrimisil için zilyedin iyiniyetli olmaması aranır. Zilyet, taşınmazı kullanmaya hakkı olmadığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa kötüniyetlidir. Uygulamada kötüniyet çoğu zaman ihtarname ile kesinleşir: hak sahibi taşınmazın boşaltılmasını ihtar ettiği andan itibaren zilyet açıkça kötüniyetli sayılır.
Bu nedenle dava öncesi noter veya KEP üzerinden ihtarname gönderilmesi hem kötüniyetin başlangıcını belgelemek hem de talep edilecek dönemi netleştirmek bakımından kritiktir. İhtar öncesi dönem için de talepte bulunulabilir, ancak kötüniyetin o dönemde de bulunduğunun ayrıca ispatı gerekir.
Sık karşılaşılan hâl, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmazın tamamını kullanmasıdır. Paydaşın kural olarak taşınmazı kullanma hakkı vardır; bu nedenle diğer paydaşın ecrimisil isteyebilmesi için önce intifadan men edildiğini, yani kullanımdan alıkonulduğunu ihtarla bildirmiş olması aranır.
İstisnaları vardır: taşınmaz kamu malı niteliğindeyse, tarım arazisi olup ürün elde ediliyorsa ya da kullanan paydaş taşınmazı kiraya verip gelir elde ediyorsa intifadan men koşulu aranmayabilir. Paylaşım kalıcı olarak isteniyorsa yol ortaklığın giderilmesi davasıdır.
Hesap, taşınmazın emsal kira bedeli üzerinden yapılır. Arsa ve arazilerde ürün geliri veya emsal kira; konut ve işyerlerinde emsal kira bedeli esas alınır. Taşınmazın konumu, yüzölçümü, imar durumu, kullanım şekli ve dönem uzunluğu hesaba katılır ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
Talep, geriye doğru beş yıllık dönemle sınırlıdır; ecrimisil alacağı beş yıllık zamanaşımına tabidir. Faiz, kural olarak her dönem için muaccel olduğu tarihten itibaren istenir. Dava değeri buna göre belirlenir; talep kısmi dava olarak açılmışsa yargılama sırasında HMK m. 109/4 uyarınca bir defaya mahsus artırılabilir.
Ecrimisil tek başına işgali sona erdirmez; yalnız geçmiş dönemin bedelini karşılar. İşgalin son bulması için ayrıca elatmanın önlenmesi (men'i müdahale) talep edilmelidir. İki talep aynı dilekçede birlikte ileri sürülebilir ve uygulamada birlikte istenmesi tercih edilir.
Taşınmaz üzerinde yapı varsa yıkım (kal) talebi de eklenir. Tapu kaydı tartışmalıysa öncelikle tapu iptali ve tescil davası gündeme gelir; mülkiyet uyuşmazlığı çözülmeden ecrimisil talebi sonuç vermeyebilir. Görevli mahkeme asliye hukuk, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Ecrimisil davasında en sık hata, zilyedin iyiniyetli olduğu dönemi de talebe katmaktır. TMK m. 993 uyarınca şeyi iyiniyetle ve karineyle mevcut hakkına uygun biçimde kullanan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu kişiye bu yüzden tazminat ödemek zorunda değildir. Bu nedenle talep edilen her dönem için kötüniyetin hangi tarihte başladığı ayrı ayrı gösterilmeli, delilsiz bırakılan dönemler baştan ayıklanmalıdır; aksi hâlde talebin bir bölümü reddedilir ve bu kısım için yargılama giderleri ile karşı vekâlet ücreti aleyhe hükmedilebilir.
İkinci yaygın hata, taraflar arasında geçerli bir kira veya kullanım sözleşmesi varken ecrimisil istemektir. Sözleşmeye dayanan kullanımda talep kira alacağı niteliğindedir ve sözleşme hükümlerine göre değerlendirilir; ecrimisil ise sözleşmesiz, haksız kullanım için öngörülmüştür. Sözleşme sona ermiş ancak kullanım sürüyorsa, sona erme tarihi ve buna ilişkin bildirim belgelenmeli, talep bu tarihten sonrası için kurulmalıdır. Dilekçede taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri ile işgal edilen kısmın sınırları da açıkça gösterilmelidir.
Dava değerinin belirlenmesi de dikkat ister. Emsal kira bedeli çoğu zaman bilirkişi incelemesi yapılmadan kesin olarak bilinemediğinden talep kısmi dava olarak açılabilir. Belirsiz alacak davasını düzenleyen HMK m. 107, 7589 sayılı Kanunla 31 Temmuz 2026 tarihinden itibaren yürürlükten kaldırılmıştır. HMK m. 109/4 uyarınca alacağın yalnız bir kısmı dava edildiğinde talep, aynı davada bir defaya mahsus ve tahkikatın sona ermesine kadar artırılabilir; artırılan kısım bakımından zamanaşımı da dava tarihinden itibaren kesilmiş sayılır. Artırma imkânının tek seferlik olduğu unutulmamalı, bilirkişi raporuna itirazlar sonuçlanmadan kullanılmamalıdır.
Taşınmazın paydaşlardan biri tarafından tek başına kullanıldığı durumlarda ise talebin koşulları farklılaştığından paydaşlar arasında ecrimisil konusu ayrıca incelenmelidir.
Ecrimisil alacağı beş yıllık zamanaşımına tabidir; talep geriye doğru beş yıllık dönemle sınırlıdır.
Evet. TMK m. 995 yalnız elde edilen değil, elde etmeyi ihmal ettiği ürünleri de kapsar; taşınmazın getirebileceği kira geliri üzerinden sorumluluk doğar.
Kural olarak önce intifadan men edildiğinizi ihtarla bildirmiş olmanız gerekir. Kamu malı, tarımsal gelir elde edilmesi veya paydaşın taşınmazı kiraya vermesi gibi hâllerde bu koşul aranmayabilir.
Taşınmazın emsal kira bedeli veya ürün geliri üzerinden, konum, yüzölçüm, imar durumu ve kullanım şekli dikkate alınarak bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
Ecrimisil geçmiş dönemin bedelini karşılar. İşgalin son bulması için ayrıca elatmanın önlenmesi, yapı varsa yıkım talebi ileri sürülmelidir.
Ecrimisil, elatmanın önlenmesi, tapu iptali ve ortaklığın giderilmesi süreçlerinde haklarınızı koruyoruz. CMY Hukuk & Danışmanlık olarak çözüm üretelim.