Tapu kaydının hukuka aykırı oluştuğu hâllerde iptal ve tescil davasının sebepleri, tarafları, süresi ve iyiniyet sınırı.
TMK m. 1025 açıktır: bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. Uygulamada bu davaya tapu iptali ve tescil davası denir.
"Yolsuz tescil", geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan tescildir. Başlıca sebepler: sahte vekâletname veya sahte belgeyle yapılan devir, ehliyetsizlik, irade sakatlığı (hata, hile, ikrah), muvazaa, geçersiz sözleşmeye dayalı tescil, mirasçılık sıfatının hatalı belirlenmesi ve kadastro tespitindeki hata.
Davanın en kritik sınırı burasıdır. TMK m. 1025/2 uyarınca iyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır. Buna bağlı olarak m. 1023, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin kazanımını korur.
Pratik sonuç ağırdır: yolsuz tescile dayanarak taşınmazı devralan kişi iyiniyetliyse mülkiyeti korunur ve gerçek hak sahibine yalnız tazminat yolu kalır. Bu nedenle dava açılırken ilk iş tapuya tedbir şerhi konulmasını istemektir; şerh olmadan taşınmaz devredilirse hak fiilen kaybedilebilir.
Mülkiyet hakkına dayanan tapu iptali ve tescil davası kural olarak zamanaşımına tabi değildir; mülkiyet hakkı süreyle sınırlı olmayan bir aynî haktır. Bu, davanın en güçlü yanıdır.
Buna karşılık dayanılan sebep süreye bağlıysa o süre uygulanır: irade sakatlığına (hata, hile, korkutma) dayanılıyorsa bir yıllık süre, tenkis talebine dayanılıyorsa bir yıl / on yıl süreleri işler. Muris muvazaasına dayalı davada ise işlem baştan geçersiz sayıldığından süre işlemez.
Davacı, aynî hakkı zedelenen kişidir: gerçek malik, mirasçı veya sınırlı aynî hak sahibi. Davalı, tapuda kayıtlı görünen kişidir. Taşınmaz el değiştirmişse zincirdeki tüm devralanlar davaya dâhil edilmelidir; aksi hâlde karar infaz edilemez.
Görevli mahkeme asliye hukuk, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir. Miras kaynaklı uyuşmazlıklarda mirasçılık belgesi, kadastro kaynaklı olanlarda tespit tutanakları ve teknik bilirkişi incelemesi dosyanın omurgasını oluşturur.
Tapu sicilinin hatalı tutulmasından doğan zararlar için ayrı bir yol vardır: TMK m. 1007 uyarınca tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder.
Bu imkân özellikle iyiniyetli üçüncü kişi nedeniyle taşınmazını geri alamayan gerçek hak sahibi için önem taşır: mülkiyet geri alınamıyorsa tazminat Devletten istenebilir. Dava adli yargıda, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır.
Tapu iptali ve tescil davasında ilk kontrol, taşınmazın kayıt zincirinin ve devirlerin dayanak belgelerinin eksiksiz çıkarılmasıdır. Tapu kaydının yanında akit tablosu, vekâletname, mirasçılık belgesi veya kadastro tutanağı gibi belgeler temin edilmelidir. TMK m. 1024 uyarınca bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun tescil yolsuzdur ve bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bu nedenle son malikin durumu bildiğini gösterebilecek olgular, örneğin taraflar arasındaki yakınlık veya olağan dışı düşük bedel, baştan derlenmelidir.
İkinci kontrol, tedbir talebinin usule uygun hazırlanmasıdır. HMK m. 389 uyarınca mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından endişe ediliyorsa ihtiyati tedbir istenebilir. m. 390/3 gereği talep eden, tedbir sebebini ve türünü açıkça belirtmek ve davanın esası yönünden haklılığını yaklaşık olarak ispat etmek zorundadır. Mahkeme m. 392 uyarınca teminat isteyebilir; talep resmi belgeye veya kesin bir delile dayanıyorsa teminat alınmamasına da karar verebilir.
Üçüncü kontrol, tedbir kararından sonraki kısa sürelerdir. HMK m. 393 uyarınca kararın uygulanması, tefhim veya tebliğden itibaren bir hafta içinde talep edilmezse tedbir kendiliğinden kalkar. Tedbir dava açılmadan önce alınmışsa m. 397 gereği uygulama talebinden itibaren iki hafta içinde esas dava açılmalı ve dava açıldığına ilişkin evrak kararı uygulayan memura ibraz edilmelidir. Şerhin kütüğe gerçekten işlendiği, güncel tapu kaydı alınarak ayrıca teyit edilmelidir.
Harcın hangi bedel üzerinden hesaplandığını denemek için tapu harcı hesaplama aracına bakabilirsiniz. Devrin vekil aracılığıyla ve vekâlet verenin aleyhine yapıldığı durumlar ise vekâletin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali sayfasında ayrıca ele alınmıştır.
Mülkiyet hakkına dayanan dava kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Ancak irade sakatlığı veya tenkis gibi süreye bağlı bir sebebe dayanılıyorsa o süre uygulanır.
İyiniyetli üçüncü kişilerin tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar korunur (TMK m. 1025/2). Bu hâlde mülkiyet geri alınamaz; tazminat yoluna gidilir.
Tapuya tedbir şerhi konulmasını istemelisiniz. Şerh olmadan taşınmaz devredilirse iyiniyetli kazanım nedeniyle hak fiilen kaybedilebilir.
Asliye hukuk mahkemesi görevlidir; yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir.
Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur (TMK m. 1007). Tazminat davası adli yargıda, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır.
Aidat, ortak gider, yönetim ve kat malikleri kurulu kararlarına ilişkin süreçlerde haklarınızı koruyoruz. CMY Hukuk & Danışmanlık olarak çözüm üretelim.