Paylı mülkiyette payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşların önalım hakkı: şartlar, süreler ve dava usulü.
Önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara o payı aynı koşullarla öncelikle satın alma imkânı veren yasal bir haktır (TMK m. 732). Amaç, paydaşlar arasına istenmeyen üçüncü kişilerin girmesini önlemektir.
Hak yalnız satış ve satışa benzer devirlerde doğar. Bağış, trampa, ölünceye kadar bakma sözleşmesi ve miras yoluyla intikal gibi devirlerde önalım hakkı kullanılamaz. Payın başka bir paydaşa satılması hâlinde de hak doğmaz.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK m. 733/4). Bu süreler hak düşürücüdür; mahkemece re'sen gözetilir ve durmaz, kesilmez. Bir yıllık üst süre 7571 sayılı Kanunla getirilmiştir; 25 Aralık 2025 tarihinden önce yapılmış satışlarda önceki hüküm uyarınca iki yıllık üst süre uygulanır (TMK geçici m. 1/1).
Bildirim usulü de kanunda gösterilmiştir: yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir (m. 733/3). Noter bildirimi yapılmamışsa üç aylık süre işlemez; bu hâlde yalnız bir yıllık süre işler. Öğrenmenin başka yolla gerçekleşmiş olması, kanunun aradığı noter bildirimi yerine geçmez.
Kanun iki hâli açıkça dışlar: 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m. 733/1). Yani icra yoluyla yapılan ihalelerde paydaşın önalım hakkı yoktur.
Ayrıca haktan feragat mümkündür: önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir (m. 733/2).
Önalım hakkı ancak dava yoluyla kullanılır; alıcıya yapılacak bildirimle veya tapuda talep etmekle sonuç doğurmaz. Dava, payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılır. Görevli mahkeme asliye hukuk, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Davacı, bu rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin belirlediği yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır; bu yükümlülük kesin süre içinde yerine getirilmezse davacı adına payın tesciline karar verilemez (TMK m. 734/2). Yatırılacak tutar tapudaki satış bedeline göre değil rayiç bedele göre belirlendiğinden, dava açmadan önce payın piyasa değeri araştırılmalı ve ödeme kapasitesi hazırlanmalıdır.
Uygulamada sık görülen bir sorun, tapuda gerçek bedelin altında veya üstünde bedel gösterilmesidir. 7571 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten sonra davacının yatıracağı tutar, tapuda gösterilen bedele göre değil hâkimin belirlediği rayiç bedele göre belirlenir (TMK m. 734/2); bu değişiklik yürürlüğünden önce açılmış davalarda da uygulanır (geçici m. 1/2). Bu nedenle tapuda bedelin yüksek gösterilmesi önalım hakkını eskisi gibi fiilen engelleyemez; tartışma ağırlıklı olarak rayiç bedelin tespitine kayar.
Rayiç bedelin tespitinde emsal satış bedelleri, ekspertiz raporları ve bilirkişi incelemesi önem taşır. Ayrıca satışın gerçekte bağış olduğu ve önalımı bertaraf etmek için satış gösterildiği iddiası da gündeme gelebilir; bu hâlde muvazaa hükümleri tartışılır. Benzer bir muvazaa tartışması için muris muvazaası yazımıza bakınız.
Önalım davası açmadan önce ilk kontrol, satışın hangi tarihte yapıldığıdır; çünkü süre rejimi buna göre değişir. 7571 sayılı Kanunla her hâlde işleyen süre iki yıldan bir yıla indirilmiştir (TMK m. 733/4). Ancak bu değişiklik, yürürlüğe girdiği 25 Aralık 2025 tarihinden önce yapılmış satışlara uygulanmaz; bu satışlarda önceki hükümler uygulanmaya devam eder (TMK geçici m. 1/1). Tapudaki satış tarihi, noter bildiriminin tebliğ tarihi ve planlanan dava tarihi aynı tabloda gösterilmelidir.
İkinci kontrol, depo edilecek tutardır. Güncel düzenlemeye göre dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir; önalım hakkı sahibi bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkimin belirlediği yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır (TMK m. 734/2). Kesin süre kaçırılırsa davacı adına payın tesciline karar verilemez. Bu değişiklik yürürlükten önce açılmış davalara da uygulanır (geçici m. 1/2); bekleyen dosyalarda da rayiç bedeli karşılayacak kaynak önceden hazırlanmalıdır.
Üçüncü kontrol, hakkın daha önce kaybedilip kaybedilmediğidir. Paydaşın o satış için yazılı bir vazgeçme beyanı bulunup bulunmadığı ve tapu kütüğünde önalım hakkından feragat şerhi olup olmadığı incelenmelidir (TMK m. 733/2). Dava alıcıya karşı açılır (m. 734/1); alıcı birden fazlaysa hepsinin davalı gösterilmesi ve tapu kaydının güncel hâlinin davadan hemen önce yeniden alınması yerinde olur. Yatırılan bedel, hüküm kesinleşince nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir (m. 734/2).
Satışın noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay, her hâlde satışın üzerinden bir yıl içinde açılmalıdır (TMK m. 733/4). 25 Aralık 2025 tarihinden önce yapılmış satışlarda üst süre iki yıldır (TMK geçici m. 1/1). Süreler hak düşürücüdür.
Üç aylık süre işlemez; bu hâlde yalnız satıştan itibaren bir yıllık süre işler. Satışı başka yolla öğrenmiş olmak noter bildirimi yerine geçmez.
Hayır. Cebrî artırmayla satışlarda ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m. 733/1).
Hayır. Önalım hakkı, payın paydaş olmayan üçüncü kişiye satılması hâlinde doğar.
Evet. Hâkimin belirlediği rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderleri, hâkimin belirlediği yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılmalıdır; yatırılmazsa davacı adına payın tesciline karar verilemez (TMK m. 734/2).
Önalım, ortaklığın giderilmesi ve tapu uyuşmazlıklarına ilişkin süreçlerde haklarınızı koruyoruz. CMY Hukuk & Danışmanlık olarak çözüm üretelim.