Su Basması ve Kaçaklarda Sorumluluk

Kaçağın Kaynağı ve Sorumluluk

Su kaçağı ortak tesisattan (ana kolon, çatı, ortak boru) kaynaklanıyorsa, onarım ve zarar tüm kat maliklerine ortak gider olarak yüklenir (KMK m.19, m.20). Bir bağımsız bölümün tesisatından kaynaklanıyorsa sorumluluk ilgili malike aittir.

Kaynağın tespiti için çoğu zaman bilirkişi veya teknik inceleme gerekir; sorumluluğun belirlenmesinde kusur ve kaçağın yeri esas alınır.

Bağımsız Bölümün Korunması

Her kat maliki, kendi bağımsız bölümündeki tesisatı bakımlı tutmak ve komşularına zarar vermemekle yükümlüdür. Bakımsızlık veya kusur nedeniyle alt kata verilen zarardan ilgili malik sorumlu olur.

Kat maliki, ana yapıya ve diğer bağımsız bölümlere zarar verecek nitelikte onarım ve değişikliklerden kaçınmak zorundadır (KMK m.18-19).

Tazminat ve Çözüm

Zarar gören malik, kusurlu malikten veya ortak tesisat kaynaklıysa yönetimden zararının giderilmesini isteyebilir. Onarım geciktirilirse, zararın artmasından sorumluluk doğabilir.

Uyuşmazlıkta, kaçağın kaynağını gösteren teknik rapor ve zararın belgelenmesi (fotoğraf, fatura, ekspertiz) belirleyicidir.

Görevli Mahkeme ve Delil Tespiti

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür; 634 sayılı Kanun m.33, hâkimin müdahalesine ilişkin istemler bakımından bu mahkemeyi görevli sayar. Su basması nedeniyle ortak yerlerden veya bir bağımsız bölümden doğan giderim talepleri de aynı çerçevede değerlendirilir. Yönetime karşı ileri sürülen talepler ile kat malikleri arasındaki talepler, husumetin doğru yöneltilebilmesi için baştan ayrıştırılmalıdır. Yönetici aleyhine açılacak davalarda husumetin yönetici sıfatına yöneltilmesi, kat maliklerinin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz; talebin dayanağı baştan doğru kurgulanmalıdır.

Su kaçağında deliller hızla kaybolur. Bu nedenle onarıma başlanmadan önce, kaçağın kaynağını ve zararın kapsamını belirlemek üzere mahkemeden delil tespiti istenmesi belirleyici olur. Tespit sırasında alınan bilirkişi raporu, fotoğraflar ve nem ölçümleri sonraki davanın temelini oluşturur. Yöneticiye yazılı bildirim yapılması ise bildirim tarihinden sonra artan zarar bakımından sorumluluğun belirlenmesini kolaylaştırır. Onarım faturaları ve ekspertiz raporları ayrıca saklanmalıdır. Yönetim planı ile kat malikleri kurulu kararları da dosyaya sunulmalıdır; bu belgeler ortak giderlerin paylaşımını ve sorumluluğun kapsamını doğrudan etkiler.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

En sık yapılan hata, zararın kapsamı belgelenmeden onarımın tamamlanması ve sonradan yalnızca faturayla talepte bulunulmasıdır. Karşı taraf, zararın kaçakla bağlantısını tartışmaya açtığında ispat güçleşir. İkinci hata, kaynak belirlenmeden dava açılmasıdır; kaçağın ortak tesisattan mı yoksa bağımsız bölümden mi doğduğu, sorumluluğun kime ait olduğunu doğrudan değiştirir. Üçüncü hata, konut ve işyeri sigorta poliçelerinin hiç incelenmemesi ve teminat kapsamının araştırılmamasıdır. Dördüncü hata, sigortacıya ihbar süresinin kaçırılması ve teminattan yararlanma imkânının yitirilmesidir; poliçedeki bildirim şartları ile rücu ilişkisi dikkatle incelenmelidir.

Zamanaşımı da sıklıkla gözden kaçar. Haksız fiilden doğan tazminat istemi, zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten başlayarak iki yılın ve her hâlde fiilin işlendiği tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar (6098 sayılı Kanun m.72). Tekrarlayan kaçaklarda her yeni zarar için ayrı bildirim yapılmaması da hak kaybı doğurur. Bakım yükümlülüğünün yerine getirildiğini gösteren belgelerin saklanmaması ise savunmayı zayıflatır. Sözleşmeye dayanan taleplerde farklı süreler uygulanabileceğinden hukuki nitelendirme baştan doğru yapılmalıdır; nitelendirme, uygulanacak zamanaşımını belirler.

Sıkça Sorulan Sorular

Üst kattan su sızıyorsa kim sorumlu?

Kaçak üst dairenin tesisatından kaynaklanıyorsa ilgili malik; ortak tesisattan (kolon, çatı) kaynaklanıyorsa yönetim ve tüm malikler ortak sorumludur.

Ortak borudan kaynaklanan zarar kime ait?

Ortak tesisat kaynaklı onarım ve zarar, ortak gider olarak tüm kat maliklerine paylaştırılır.

Zararı nasıl ispatlarım?

Kaçağın kaynağını gösteren teknik rapor ile zararı belgeleyen fotoğraf, fatura ve ekspertiz raporları kullanılır.