Kat Malikleri Kurulunda Oy Hakkı ve Vekâlet

Oy Hakkının Esası

Her kat maliki, arsa payı ne olursa olsun bir oy hakkına sahiptir (KMK m.31). Kararlar kural olarak kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınır; bazı önemli kararlarda daha ağır çoğunluk aranır.

Bir bağımsız bölümün birden çok maliki varsa, bunlar içlerinden birini oy kullanmak üzere temsilci tayin eder; ortak malikler tek oy kullanır.

Birden Fazla Bağımsız Bölüm Sahibi

Bir kişi, birden fazla bağımsız bölüme sahip olsa bile, oyların sayısı bakımından bütün oyların üçte birinden fazlasını kullanamaz (KMK m.31). Bu sınır, tek bir malikin kurula hâkim olmasını engeller.

Sınır, özellikle çok sayıda daireye sahip yatırımcıların bulunduğu yapılarda diğer maliklerin haklarını korur.

Vekâleten Oy Kullanma

Kat maliki, kurula bizzat katılabileceği gibi oyunu yetkili vekil eliyle de kullanabilir. Ancak bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez; kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir (KMK m.31 son fıkra). Bu sınırlara aykırı vekâletlerle kullanılan oylar, kararın iptaline gerekçe olabilir.

Yönetim planında oy ve temsile ilişkin özel düzenlemeler varsa bunlar da dikkate alınır; usule aykırı oy, kararın iptaline gerekçe olabilir.

Vekâletle Temsilde Sayısal Sınırlar

Kat maliki oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir; ancak temsil serbestisi sınırsız değildir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ise bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir (KMK m.31). Bu düzenleme, birkaç kişinin elinde toplanan vekâletlerle kurul iradesinin şekillendirilmesini önlemeyi amaçlar ve toplantı öncesinde vekâletnamelerin sayımını zorunlu kılar. Vekâletnamenin toplantı gündemini ve verilen yetkinin kapsamını göstermesi de beklenir; kapsamı belirsiz vekâletle kullanılan oylar sonradan tartışma konusu olabilir.

Sınırın aşıldığı hâllerde, aşan vekâletlerle kullanılan oylar hesaba katılmaz; bu durum yeter sayının yeniden değerlendirilmesini gerektirir. Bağımsız bölümün maliki ehliyetsizse onu kanuni temsilcisi temsil eder. Alınacak karar doğrudan doğruya kendisini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz (KMK m.31). Bu yasak özellikle yöneticinin ibrası, yönetici ücreti ve kat malikiyle yapılacak sözleşmelere ilişkin gündem maddelerinde önem taşır. Toplantı öncesinde hazirun listesinin, bağımsız bölüm numaraları ve arsa paylarıyla birlikte düzenlenmesi, oyların kanuni sınırlar içinde kullanılıp kullanılmadığının sonradan denetlenmesini mümkün kılar. Vekâletnameler de tutanağa eklenmelidir.

Kararın İptali ve Süreler

Usule veya kanuna aykırı biçimde oluşan kararlar kendiliğinden geçersiz hâle gelmez; kural olarak iptal davası açılması gerekir. Aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay, toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir (KMK m.33). Bu süreler hak düşürücü niteliktedir ve resen gözetilir. Bu nedenle toplantı tarihinin, çağrı belgelerinin tebliğ tarihlerinin ve karar defterine geçiriliş gününün tutanakta açıkça gösterilmesi büyük önem taşır.

Kararların yok hükmünde olduğu ya da mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz (KMK m.33). Çağrının hiç yapılmaması, toplantı ve karar yeter sayısının hiç bulunmaması veya kanunun emredici hükümlerine açıkça aykırılık bu kapsamda tartışılır. İptal davasında karar defterindeki kayıtlar, çağrı belgeleri, hazirun listesi ve vekâletnameler temel delil niteliğindedir. Bu belgelerin düzenli tutulması, kararın geçerliliğini savunmak bakımından belirleyici olur. Kararın iptaline karar verilmesi, kural olarak yalnızca o karar bakımından sonuç doğurur; kurulun daha sonra usulüne uygun biçimde toplanarak aynı konuda yeniden karar alması mümkündür.

Sıkça Sorulan Sorular

Her dairenin kaç oyu vardır?

Her bağımsız bölüm sahibinin bir oyu vardır; arsa payı oy sayısını değiştirmez, ancak bazı kararlarda arsa payı çoğunluğu da aranır.

Çok dairesi olan malik sınırsız oy kullanır mı?

Hayır. Birden fazla bağımsız bölüme sahip olan, bütün oyların üçte birinden fazlasını kullanamaz.

Toplantıya vekil gönderebilir miyim?

Evet. Kurula bir vekil aracılığıyla katılıp oy kullanabilirsiniz; vekâletin yazılı ve kapsamının açık olması önerilir.