Kat Malikleri Kurulu Toplantı ve Karar Yeter Sayısı

Olağan Toplantı ve Çağrı

Kat malikleri kurulu, yılda en az bir kez yönetim planında gösterilen zamanda olağan olarak toplanır. Önemli bir sebebin çıkması hâlinde olağanüstü toplantı yapılabilir. Toplantıya çağrının usulüne uygun yapılması, kararların geçerliliği açısından önemlidir.

Genel Karar Yeter Sayısı

Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oyçokluğuyla karar alır. İlk toplantıda bu yeter sayı sağlanamazsa, ikinci toplantı yapılır.

İkinci Toplantı

İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa, ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve katılanların oyçokluğuyla karar alınır. Ancak yönetici atanması ve bazı kararlarda yine kanunun aradığı özel çoğunluklar gözetilir.

Özel Nisap Gerektiren Kararlar

Anagayrimenkulün bütününe ilişkin bazı kararlar nitelikli çoğunluk gerektirir. Örneğin ortak yerlerde yapılacak önemli işler, yönetim planının değiştirilmesi ve anayapıya ilave/inşaat gibi konularda kanunda öngörülen daha yüksek çoğunluk ya da oybirliği aranır.

Hukuki Destek

Yeter sayıya uyulmadan alınan kararlar iptal edilebilir. Toplantı ve karar sürecinin hukuka uygun yürütülmesi, kararların geçerliliği ve uyuşmazlıkların önlenmesi için hukuki destek almanız önemlidir.

Kararın İptali Davası ve Süreleri

Yeter sayıya ya da usule aykırı biçimde alınan kararlara karşı iptal davası açılabilir. Toplantıya katılan ve aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde; toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine iptal davası açabilir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.33). Bu süreler, kararın alındığı toplantıya katılıp katılmama durumuna göre ayrı ayrı hesaplanır.

Kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz; bu hâllerde hükümsüzlüğün tespiti her zaman istenebilir. Aykırı oy kullanan kat malikinin muhalefetini karar tutanağına geçirtmesi, dava hakkının kullanılması bakımından belirleyicidir. Sürelerin hak düşürücü niteliği nedeniyle karar tarihinin, tebliğ ya da öğrenme tarihinin belgelenmesi önem taşır. Dava açılması kararın uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. İptal kararı verildiğinde karar alındığı tarihten itibaren geçersiz sayılır ve buna dayanılarak yapılan işlemler tartışmalı hâle gelir.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

En sık rastlanan hata, toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmamasıdır. Bütün kat maliklerine toplantının yeri, günü, saati ve gündemi bildirilmeden yapılan çağrı, alınan kararların iptali sonucunu doğurabilir. Bir diğer hata, ilk toplantıda yeter sayının sağlanamadığının tutanağa yazılmaması ve ikinci toplantının kanunun aradığı zaman aralığına uyulmadan yapılmasıdır. Toplantı tutanağının katılanlarca imzalanmaması da ispat sorunları doğurur. Çağrının yazılı bildirimle ya da imza karşılığı yapılması gerekirken sözlü duyuruyla yetinilmesi de sık rastlanan bir eksikliktir.

Vekâletle temsilde de sorunlar görülür; temsil belgesinin yazılı olarak toplantı evrakına eklenmemesi ve bir kişinin kullanabileceği oy sayısına ilişkin sınırlamaların gözetilmemesi kararı sakatlayabilir. Gündeme bağlılık ilkesine aykırı biçimde, gündemde bulunmayan ve bütün kat maliklerinin katılmadığı konularda karar alınması da sık görülür. Karar defterinin usulüne uygun tutulmaması ve kararların numaralandırılmaması ise sonraki uyuşmazlıklarda ciddi ispat güçlüğü yaratır. Ayrıca yönetim planında öngörülen özel toplantı ve karar kurallarının kanuni yeter sayılarla birlikte değerlendirilmemesi hatalı sonuçlara yol açar.

Sıkça Sorulan Sorular

Kat malikleri kurulu toplantı ve karar yeter sayısı nedir?

Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oyçokluğuyla karar alır. Bu yeter sayı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.30'da düzenlenmiştir. Kanunun m.31 hükmü uyarınca her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir.

İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa ne olur?

İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve toplantıya katılanların oyçokluğuyla karar alınır. Bu kural 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.30'da yer alır. Ancak kanunun nitelikli çoğunluk veya oybirliği aradığı konularda bu kolaylık uygulanmaz.

Kat malikleri kurulu kararı nasıl iptal ettirilir?

Kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı kararlar için sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.33 uyarınca toplantıya katılmayan kat maliki, kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde dava açabilir. Yeter sayıya uyulmadan alınan kararlar bu yolla iptal edilebilir.