Kat Malikinin Hak ve Yükümlülükleri

Kat Malikinin Temel Yükümlülükleri

Kat malikleri, bağımsız bölümlerini ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, birbirini rahatsız etmemek ve haklarını çiğnememekle yükümlüdür (KMK m.18). Anagayrimenkulün düzenini bozan davranışlardan kaçınılmalıdır.

Bu yükümlülükler yalnızca maliki değil, bağımsız bölümden kira veya başka bir nedenle yararlananları da bağlar.

Ortak Giderlere Katılma

Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak giderlerine ve yönetim giderlerine katılmak zorundadır (KMK m.20). Yönetim planında veya kanunda aksi belirtilmedikçe, giderlerin bir kısmı eşit, bir kısmı arsa payı oranında paylaştırılır.

Giderlere ve avansa katılmayan malik, gecikme tazminatı ödemekle yükümlü olur ve hakkında icra takibi yapılabilir.

Kullanımdan Doğan Sınırlamalar

Kat maliki, ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım ve değişiklik yapamaz; ortak yerlerde diğer maliklerin muvafakati olmadan değişiklik gerçekleştiremez. Bağımsız bölümün kötüye kullanımı, diğer maliklerin dava hakkını doğurur.

Görevli Mahkeme ve Hâkimin Müdahalesi

Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesine göre, borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliki veya onun bağımsız bölümünden kira sözleşmesine, oturma hakkına ya da başka bir sebebe dayanarak sürekli biçimde yararlanan kişi yüzünden zarar gören malikler, sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra kanuna, yönetim planına, bunlarda hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kurallarına göre derhâl kararını verir.

Aynı madde uyarınca hâkim, kararın yerine getirilmesi için kısa bir süre belirler ve bunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder. Belirlenen süre içinde karara uymayanlar hakkında aynı mahkemece idari para cezasına hükmedilir. Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası ise ayrı bir usule tabidir: toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik karar tarihinden, toplantıya katılmayan malik kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açar. Yokluk veya mutlak butlan hâllerinde süre koşulu aranmaz.

Yükümlülüğe Aykırılıkta Kat Mülkiyetinin Devri Davası

Yükümlülüklerin sürekli biçimde ihlali, kat mülkiyetinin devri davasına yol açabilir. Kanun'un 25. maddesi uyarınca, kendisine düşen borçları yerine getirmeyerek diğer maliklerin haklarını çekilmez hâle gelecek derecede ihlal eden malikin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının devri hâkimden istenebilir. Ortak giderler ve avans borcunun ödenmemesi nedeniyle iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibine sebep olunması, çekilmezliğin her hâlde mevcut sayıldığı durumlardan biridir. Sulh hâkiminin 33. madde gereğince verdiği emre rağmen bir yıl boyunca ısrarla aykırı davranılması da aynı sonucu doğurur.

Devir davasının açılması, aksi kararlaştırılmadıkça diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Hâkim hüküm vermeden önce, devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması için davacılara uygun bir süre verir. Dava kabul edilirse bağımsız bölümün mülkiyeti, davayı açan kat maliklerine arsa payları oranında devredilir. Dava hakkı, devir konusunda alınan dava açma kararının öğrenilmesinden itibaren altı ay ve her hâlde dava hakkının doğumundan itibaren beş yıl içinde kullanılmazsa düşer.

Sıkça Sorulan Sorular

Aidat ödemeyen kat maliki ne ile karşılaşır?

Ortak giderlere katılmayan malik gecikme tazminatı öder ve hakkında icra takibi başlatılabilir.

Kiracı da bu yükümlülüklere tabi mi?

Evet. Bağımsız bölümden yararlanan kiracılar da kullanım ve rahatsız etmeme yükümlülüklerine uymak zorundadır.

Kat maliki dilediği değişikliği yapabilir mi?

Hayır. Ana yapıya zarar veren değişiklikler ve ortak yerlerde muvafakatsiz tadilat yapılamaz.