Kat malikleri, bağımsız bölümlerini diğer maliklere zarar verecek veya rahatsızlık doğuracak biçimde kullanamaz. Ağır ve çekilmez hâllerde, kusurlu malikin bağımsız bölümünün devri (çıkma) dahi istenebilir.
Her kat maliki, bağımsız bölümünü ve ortak yerleri kullanırken diğer maliklerin haklarını gözetmek zorundadır. Gürültü, koku, izinsiz işyeri faaliyeti gibi rahatsızlık veren kullanımlar bu yükümlülüğe aykırılık oluşturur.
Tapuda mesken olarak görünen bağımsız bölümün, kat malikleri kurulunun izni olmadan belirli işyeri faaliyetlerine tahsis edilmesi yasaktır. Bu tür amaca aykırı kullanımlar, diğer maliklerce dava konusu yapılabilir.
Rahatsızlık veren kullanıma karşı kat malikleri, hâkimden müdahale isteyerek aykırılığın giderilmesini talep edebilir. Mahkeme, kullanımın durdurulmasına ve eski hâle getirilmesine hükmedebilir.
Diğer maliklere karşı yükümlülüklerini ağır biçimde ve sürekli ihlal eden malikin, bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının devri (çıkma) istenebilir. Bu, son çare niteliğinde ağır bir yaptırımdır.
Kötü kullanımın çekilmezlik düzeyine ulaşıp ulaşmadığı somut delillerle değerlendirilir. Müdahale ve çıkma davalarının doğru yürütülmesi gayrimenkul hukuku avukatı desteğiyle sağlanmalıdır.
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi, kat maliklerinin hâkimin müdahalesini bu mahkemeden isteyebileceğini açıkça düzenler. Görev kuralı kamu düzenine ilişkindir; taraflar anlaşmayla değiştiremez ve mahkeme görevsizliği kendiliğinden dikkate alır. Yetki bakımından da taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi esas alınır; bu nedenle davanın başka bir yerde açılması usulden ret sonucunu doğurur. Bağımsız bölümün mülkiyetinin devrine ilişkin dava da aynı mahkemede görülür. Dava değeri üzerinden bir görev ayrımı yapılmadığından, talebin parasal büyüklüğü ne olursa olsun aynı mahkeme görevlidir.
Davanın kime karşı yöneltileceği de titizlik gerektirir. Rahatsızlık veren kullanım kiracı ya da başka bir bağımsız bölüm kullanıcısı tarafından gerçekleştiriliyorsa, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18. maddesi uyarınca bu kişiler de kat maliklerinin yükümlülüklerine tabi olduğundan doğrudan onlara husumet yöneltilebilir. Mülkiyetin devri istemi ise yalnızca kat malikine karşı ileri sürülebilir. Yönetici, kat malikleri kurulunun kararı bulunmak kaydıyla ortak yerlere ilişkin talepleri dava edebilir; ancak devir davasında kurul kararı zorunlu bir ön koşul olarak aranır.
Bağımsız bölümün mülkiyetinin devrine ilişkin dava hakkı süreye bağlıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 25. maddesinin dördüncü fıkrasına göre bu hak, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her hâlde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa düşer. Dava sebebinin ortadan kalkması hâlinde de hak sona erer. Bu nedenle kurul kararının tarihi, karara ulaşma anı ve tebliğ tarihleri dosyada eksiksiz biçimde belgelenmelidir. Sürenin başlangıcında kurul kararının öğrenildiği an esas alındığından, kendisine tebligat yapılmayan malikler bakımından ayrıca değerlendirme gerekir.
Kat malikleri kurulu kararlarına karşı açılacak iptal davaları da ayrı sürelere tabidir. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay, toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde dava açabilir. Buna karşılık hâkimin müdahalesi yoluyla aykırılığın giderilmesi istemi, ihlalin sürdüğü her aşamada ileri sürülebilir; süreklilik gösteren rahatsızlıklarda dava hakkının düştüğünden söz edilemez. Bu nedenle rahatsızlığın tarihini ve sıklığını gösteren tutanak, şikâyet kaydı ve yazışmaların düzenli biçimde saklanması yerinde olur.
KMK m.18 uyarınca her kat maliki, bağımsız bölümünü ve ortak yerleri kullanırken diğer maliklerin haklarını gözetmek zorundadır. Gürültü, koku veya izinsiz işyeri faaliyeti gibi rahatsızlıklarda hâkimden müdahale istenerek aykırılığın giderilmesi talep edilebilir.
Tapuda mesken olarak görünen bağımsız bölüm, kat malikleri kurulunun izni olmadan belirli işyeri faaliyetlerine tahsis edilemez. Bu tür amaca aykırı kullanımlar diğer maliklerce dava konusu yapılabilir; mahkeme kullanımın durdurulmasına hükmedebilir.
KMK m.25 uyarınca diğer maliklere karşı yükümlülüklerini ağır ve çekilmez biçimde, sürekli ihlal eden malikin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyetinin devri (çıkma) istenebilir. Bu, ancak son çare olarak uygulanan ağır bir yaptırımdır.
Kötü kullanım, müdahale ve çıkma davalarında hukuki destek için bize ulaşın.