Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş

Geçişin Anlamı

Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir yapıda arsa payına bağlı olarak kurulan bir haktır. Yapının tamamı için yapı kullanma izin belgesi düzenlendiğinde, kat irtifakı kat mülkiyetine resen çevrilir (KMK m.3/3). Geçişle birlikte, malikler tamamlanmış bağımsız bölümler üzerinde tam mülkiyet hakkına kavuşur.

Bu dönüşüm, kat maliklerinin haklarının güçlenmesi bakımından önemlidir.

Geçiş Koşulları

Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilebilmesi için yapının fiilen tamamlanmış olması ve yapı kullanma izin belgesinin (iskân) alınmış olması gerekir. Yapı kullanma izin belgesini düzenlemeye yetkili idare, belgeyi Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yükleyerek elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderir; cins değişikliği ve kat mülkiyetine çevirme işlemleri başkaca bir belge aranmaksızın resen yapılır (KMK m.10/6).

Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemiyle de gerçekleştirilebilir (KMK m.3/3).

Tarafların Yükümlülükleri

Kat irtifakı sahipleri, yapının tamamlanması ve kat mülkiyetine geçiş için gerekli işlemlerin yapılmasını isteme hakkına sahiptir. Geçiş tamamlandığında, bağımsız bölümler kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir.

Bu süreç, hak güvenliği ve bağımsız bölümlerin devri açısından kolaylık sağlar.

Resen Kat Mülkiyetine Geçiş ve Tapudaki İşlem Sırası

Kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir; bu işlem, arsa malikinin ya da kat irtifakına sahip ortak maliklerden yalnızca birinin istemiyle dahi gerçekleştirilebilir (KMK m.3). Böylece bütün maliklerin birlikte başvurması beklenmez. Yapı kullanma izin belgesi düzenlenen yapılarda cins değişikliği işlemleri de resen yapılır; belgeyi düzenlemeye yetkili idare tarafından elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderilen belge ile yapı aplikasyon projesine göre kadastro müdürlüğünce tescil bildirimi düzenlenir (KMK m.10). Düzenleme, geçişi malikin ayrı bir talebine bağlı olmaktan çıkarmıştır.

Cins değişikliği tamamlanan taşınmaz kat irtifakı tesisli ise, kat irtifakının tesciline ait resmî senede ve kanunun on ikinci maddesinde sayılan belgelere dayalı olarak, başkaca bir belge aranmaksızın resen kat mülkiyetine çevrilir; bu işlemler döner sermaye hizmet bedelinden muaftır. Uygulamada malikler, iskân alındığı hâlde tapu kaydının hâlâ kat irtifakı göründüğünü fark ederek başvuruda bulunur. Böyle bir durumda önce ilgili idarece yapı kullanma izin belgesinin kadastroya iletilip iletilmediğinin, ardından tapu müdürlüğünde tescil bildiriminin işlenip işlenmediğinin araştırılması yerinde olur. Böylece eksikliğin idarede mi yoksa tapuda mı bulunduğu belirlenmiş olur.

Geçiş Gerçekleşmezse Hangi Mercie Başvurulur

Yapı fiilen tamamlandığı hâlde geçiş sağlanamıyorsa, önce uyuşmazlığın kaynağına bakmak gerekir. Sorun yapı kullanma izninin hiç alınmamasından doğuyorsa muhatap, izni verecek idare ile inşaatı yürüten yüklenicidir; bu durumda imar mevzuatına aykırılıkların giderilmesi gündeme gelebilir. Kat irtifakı sahiplerinin yapının tamamlanması için kendilerine düşen borçları yerine getirmemesi hâlinde ise Kat Mülkiyeti Kanunu m.26'da özel bir yol öngörülmüş, noter aracılığıyla yapılan ihtar ve buna bağlanan sonuçlar düzenlenmiştir. İhtarın usulüne uygun çekilmesi süreç bakımından belirleyicidir. Yüklenicinin edimini yerine getirmemesi hâlinde talepler ise sözleşme hükümlerine göre değerlendirilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir; kanun, hâkimin müdahalesini düzenleyen m.33 hükmünde de anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesini işaret etmektedir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yükleniciyle yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan talepler ise sözleşmenin niteliğine göre asliye hukuk mahkemesinin görev alanına girebilir. Dava açmadan önce tapu kaydının, onaylı mimari projenin ve iskân durumunun belgelenmesi süreci kolaylaştırır. Yargılama giderleri, harçlar ve vekâlet ücreti yürürlükteki tarifelere göre belirlenir ve bu tutarlar her yıl güncellenir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kat irtifakı ne zaman kat mülkiyetine dönüşür?

Yapı fiilen tamamlanıp yapı kullanma izni alındıktan sonra, gerekli belgelerle tapuya başvurularak dönüşür.

Geçiş için hangi belge gerekir?

Özellikle yapı kullanma izin belgesi (iskân) ve ilgili tapu evrakı gereklidir.

Geçiş malike ne kazandırır?

Malik, tamamlanmış bağımsız bölüm üzerinde tam mülkiyet hakkına kavuşur; bu, hak güvenliğini güçlendirir.