Eklenti ve Müştemilat

Eklenti Nedir?

Eklenti, bir bağımsız bölümün dışında olmakla birlikte, doğrudan doğruya o bağımsız bölüme tahsis edilmiş yerlerdir (KMK m.6). Kömürlük, depo, su deposu, garaj gibi yerler, tahsis edildikleri bağımsız bölümün eklentisi sayılabilir.

Eklenti, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası gibi kabul edilir.

Eklentinin Hukuki Durumu

Eklenti, bağlı olduğu bağımsız bölümden ayrı olarak devredilemez veya bağımsız bir hakka konu yapılamaz. Bağımsız bölüm devredildiğinde, eklenti de kural olarak onunla birlikte geçer.

Eklentinin tapu kütüğünde bağımsız bölümle ilişkilendirilmiş olması, hak güvenliği açısından önemlidir.

Müştemilat ile İlişki

Uygulamada müştemilat olarak anılan ortak veya tahsisli alanların, eklenti niteliğinde olup olmadığı somut duruma göre belirlenir. Bir yerin ortak yer mi yoksa belirli bir bağımsız bölümün eklentisi mi olduğu, yönetim planı ve tapu kayıtlarıyla ortaya konur.

Bu ayrım, kullanım ve devir bakımından farklı sonuçlar doğurur.

Uyuşmazlıklarda Görevli Mahkeme ve İzlenecek Yol

Eklentinin kime ait olduğu ya da ortak yer niteliği taşıyıp taşımadığı konusundaki uyuşmazlıklar, kat mülkiyetinden kaynaklandığından anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür (KMK m.33). Bu mahkeme, hem hâkimin müdahalesi taleplerinde hem de kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalarda yetkilidir. Kurul kararına karşı iptal davası, toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik bakımından karar tarihinden, toplantıya katılmayan malik bakımından öğrenme tarihinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde açılır.

Eklentinin haksız biçimde kullanılması hâlinde, hak sahibi kat maliki elatmanın önlenmesi ve eski hâle getirme talebinde bulunabilir; kullanımdan doğan zarar için tazminat da istenebilir. Yönetici, eklenti niteliğindeki yerler üzerinde kural olarak tasarrufta bulunamaz; bu yerler tahsis edildiği bağımsız bölüm malikinin kullanımındadır. Uyuşmazlık aynı zamanda tapu kaydının düzeltilmesini gerektiriyorsa görevli mahkeme değişebilir; tapu iptali ve tescil istemleri asliye hukuk mahkemesinin görev alanına girer.

İspat ve Deliller

Bir yerin eklenti sayılıp sayılmadığı öncelikle tapu kütüğündeki kayıtlarla belirlenir; eklentiler, bağlı oldukları bağımsız bölümün kütük sayfasında gösterilir. Kütükte kayıt bulunmuyorsa yönetim planı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken düzenlenen mimari proje ve vaziyet planı incelenir. Projede belirli bir bağımsız bölüme tahsis edildiği görülen depo ya da garaj, eklenti olarak değerlendirilir. Bu belgelerin tamamı tapu müdürlüğünden ve ilgili belediyeden getirtilebilir.

Belgeler yeterli açıklığı taşımıyorsa mahkeme keşif yapar ve teknik bilirkişi incelemesine başvurur. Bilirkişi; yerin fiilî durumu ile proje arasındaki uyumu, girişin nereden sağlandığını ve kullanımın kimin tarafından sürdürüldüğünü değerlendirir. Uzun süreli fiilî kullanım tek başına eklenti niteliği kazandırmaz; ancak diğer delillerle birlikte değerlendirilir. Tanık beyanları destekleyici delil olarak kabul edilir. Kat malikleri kurulu kararları ile ödenen giderlere ilişkin kayıtlar da kullanımın kapsamını göstermesi bakımından önem taşır.

Sıkça Sorulan Sorular

Eklenti nedir?

Bağımsız bölümün dışında olup doğrudan o bölüme tahsis edilmiş kömürlük, depo, garaj gibi yerlerdir.

Eklenti ayrı satılabilir mi?

Hayır. Eklenti, bağlı olduğu bağımsız bölümden ayrı devredilemez; bağımsız bölümle birlikte geçer.

Eklenti ile ortak yer farkı nedir?

Eklenti belirli bir bağımsız bölüme tahsislidir; ortak yer ise tüm kat maliklerinin kullanımındadır. Ayrım tapu ve yönetim planıyla belirlenir.