Apartmanda Asansör ve Erişilebilirlik

Engelli Erişimi İçin Değişiklikler

Engellilerin yaşamı için zorunluluk göstermesi hâlinde proje tadili, kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda görüşülerek sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır (KMK m.42/2). Toplantının bu süre içinde yapılamaması veya talebin çoğunlukla kabul edilmemesi hâlinde, ilgili kat malikinin talebi üzerine bina güvenliğinin tehlikeye sokulmadığını bildiren komisyon raporuna istinaden ilgili mercilerden alınacak tasdikli proje değişikliği veya krokiye göre inşaat, onarım ve tesis yapılır. Bu, engelli erişimini kolaylaştırmayı amaçlayan özel bir düzenlemedir.

Rampa, asansör ve benzeri erişim düzenlemeleri, ortak yerlerde diğer maliklere zarar vermeyecek biçimde yapılmalıdır.

Ortak Yerlerde Yenilik ve Karar

Ortak yerlerde faydalı yenilik ve tesisler kural olarak kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla kararlaştırılır (KMK m.42). Çok masraflı ve lüks yenilikler bakımından farklı ölçütler geçerli olabilir.

Asansör gibi bir tesisin sonradan yapılması hâlinde, giderler ve kullanım kural olarak kat malikleri arasında paylaştırılır.

Giderlerin Paylaşımı

Ortak tesis ve yeniliklere ilişkin giderler, aksine düzenleme yoksa kat malikleri arasında arsa payları oranında paylaştırılır. Engelli erişimi için yapılan zorunlu değişikliklerde bu esaslar dikkate alınır.

Kararların usulüne uygun alınması ve giderlerin adil paylaştırılması, sonraki uyuşmazlıkları önler; aykırı kararlar iptal davasına konu olabilir.

Kurul Kararına İtiraz ve İptal Davası

Erişilebilirlik düzenlemesine ilişkin kat malikleri kurulu kararına katılmayan malikler, kararın iptalini isteyebilir. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine başvurabilir (KMK m.33). Görev bakımından sulh hukuk mahkemesinin yetkili kılınması, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4/1-b hükmünden kaynaklanır. Dava dilekçesinde iptali istenen kararın tarih ve sayısı ile kararın hangi yönüyle hukuka aykırı görüldüğü açıkça belirtilmelidir. Aksi hâlde inceleme kapsamı belirsiz kalır.

İptal sebepleri genellikle çağrı usulünün ihlali, gündemde yer almayan bir konuda karar alınması, toplantı ve karar yeter sayısının sağlanmaması ile kararın yönetim planına yahut kanuna aykırı olmasıdır. Süresinde iptal davası açılmadıkça kurul kararı, toplantıya katılmayanlar dâhil bütün kat maliklerini bağlar (KMK m.32). Bu nedenle rampa veya asansör kararına karşı çıkan malikin, kararın uygulanmasını beklemek yerine süresi içinde dava açması gerekir; aksi hâlde giderlere katılma yükümlülüğü doğar. İptal davasının açılmış olması, kararın uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz; uygulamanın durdurulması için ayrıca ihtiyati tedbir istenmesi ve tedbir talebinin gerekçelendirilmesi gerekir.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

Sık rastlanan ilk hata, engellinin durumunun belgelendirilmemesidir. Kolaylaştırılmış karar usulünden yararlanabilmek için değişikliğin engellinin yaşamı bakımından zorunlu olduğunun, engelli sağlık kurulu raporu ve teknik değerlendirme gibi somut belgelerle ortaya konması beklenir. İkinci hata, imar mevzuatının göz ardı edilmesidir; projede değişiklik gerektiren ya da yapının taşıyıcı sistemini etkileyen işler, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca ruhsat ve onaylı proje gerektirebilir. Ruhsatsız yapılan imalatlar, sonradan eski hâle getirme talebine konu olabilir. Yapı denetimi ve ruhsat süreçlerinin önceden planlanması, işin yarıda kalması ve yapılan imalatın hukuka aykırı sayılması riskini azaltır. Teknik rapor alınması da yararlı olur.

Gider paylaşımında da hatalar görülür. Ortak yerlerde yapılan faydalı yenilik ve ilavelerin giderleri kural olarak kat malikleri arasında paylaştırılırken, çok masraflı veya lüks nitelikteki yenilik ve ilavelerde katılmaya zorlanamayan malikler bakımından farklı bir düzen öngörülmüştür (KMK m.42, m.43). Kararın metninde işin niteliğinin, keşif bedelinin ve paylaşım esasının gösterilmemesi, sonraki tahsil aşamasında uyuşmazlık doğurur. Ayrıca yapılan tesisin bakım ve işletme giderlerini kimin karşılayacağının kararlaştırılmaması, ileride yeni bir kurul kararını zorunlu kılar. Bu nedenle karar metninin, alınan tekliflerin ve keşif özetlerinin karar defterine birlikte geçirilmesi yerinde olur; böylece hem paylaşım esası hem de işin kapsamı belgelenmiş bulunur.

Sıkça Sorulan Sorular

Engelli erişimi için asansör/rampa nasıl yapılır?

Engellinin yaşamı için zorunluysa, proje tadili gerektiren değişiklik kat maliklerinin çoğunluğuyla kararlaştırılabilir.

Sonradan asansör yapılabilir mi?

Evet. Ortak yerlerde faydalı yenilik olarak, kural olarak sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alınarak yapılabilir.

Masraflar nasıl paylaşılır?

Aksine düzenleme yoksa giderler kat malikleri arasında arsa payları oranında paylaştırılır.