Ortak Yerlerde Değişiklik ve Yenilik

Ortak Yerlerde Değişiklik

Kat mülkiyetine tabi yapılarda ortak yerler, tüm kat maliklerinin ortak kullanımına aittir. Bu yerlerde yapılacak değişiklik, ekleme veya yenilik, kural olarak kat maliklerinin kararına bağlıdır (KMK m.19).

Bir kat malikinin tek başına ortak yerlerde değişiklik yapması mümkün değildir.

Karar Yeter Sayıları

Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için yapılması gereken işler dışında, ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesisler ile değişiklikler için kanunda öngörülen nitelikli çoğunluk ya da bazı hâllerde oybirliği aranır (KMK m.19/2).

Faydalı yenilikler ile çok masraflı veya lüks yeniliklerde farklı karar yeter sayıları uygulanır.

İzinsiz Değişikliğin Sonuçları

Kat maliklerinin kararı veya gerekli muvafakat olmadan ortak yerlerde yapılan değişiklikler hukuka aykırıdır. Diğer kat malikleri, eski hâle getirme ve elatmanın önlenmesi talebinde bulunabilir.

Uyuşmazlıklarda yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları belirleyici olur.

Süreç Nasıl İşler

Ortak yerlerde değişiklik yapılması istendiğinde süreç, kat malikleri kurulunun toplanmasıyla başlar. Kurul, yönetim planında belirtilen zamanda, plan bir hüküm içermiyorsa 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca her yıl olağan olarak toplanır; gerekli hâllerde olağanüstü toplantı da yapılabilir. Toplantı çağrısında gündemin açıkça gösterilmesi gerekir; gündemde yer almayan konularda alınan kararlar tartışmaya açık hâle gelir. Toplantı ve karar yeter sayıları, planlanan işin zorunlu onarım mı, faydalı yenilik mi yoksa lüks yenilik mi olduğuna göre belirlenir.

Alınan kararlar karar defterine yazılır ve toplantıya katılanlarca imzalanır; karşı oy kullanan malikin muhalefet şerhini tutanağa geçirtmesi, sonraki aşamada önem taşır. Kurul kararları, toplantıya katılmayanlar ve bağımsız bölümü sonradan devralan haleflerle birlikte tüm kat maliklerini bağlar. Karara rağmen iş yapılmazsa veya karar olmaksızın değişikliğe girişilirse, kat maliklerinden her biri ya da yönetici mahkemeye başvurabilir. Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra Kanuna, yönetim planına ve hakkaniyet kurallarına göre karar verir ve yerine getirme için kısa bir süre belirler.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

En sık yapılan hata, planlanan iş için hangi karar yeter sayısının gerektiğinin doğru belirlenmemesidir. Zorunlu bakım ve onarım işleri ile faydalı yenilikler ve çok masraflı ya da lüks sayılan işler farklı yeter sayılara tabidir; yanlış çoğunlukla alınan karar iptal edilebilir hâle gelir. İkinci sık hata, yönetim planındaki özel düzenlemelerin göz ardı edilmesidir; yönetim planı kanuna aykırı olmamak kaydıyla bağlayıcıdır. Ortak yerdeki değişiklik imar mevzuatı bakımından ruhsata tabi ise, kurul kararının tek başına yeterli sayılması da önemli bir yanılgıdır.

Dava aşamasında ise kurul kararının iptali için öngörülen sürelerin kaçırılması sıkça karşılaşılan bir sorundur: aykırı oy kullanan malik karar tarihinden, toplantıya katılmayan malik kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açmalıdır. Husumetin yalnızca yöneticiye yöneltilmesi de eksikliğe yol açar. Ayrıca 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; bu adım atlanırsa dava usulden reddedilir. Bu nedenle dava öncesinde arabuluculuk başvurusunun yapılması ve son tutanağın dosyaya eklenmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Ortak yerlerde kim değişiklik yapabilir?

Ortak yerlerde değişiklik kural olarak kat maliklerinin kararına bağlıdır; tek bir malik tek başına değişiklik yapamaz.

Hangi çoğunluk gerekir?

Değişikliğin niteliğine göre nitelikli çoğunluk veya bazı hâllerde oybirliği aranır.

İzinsiz değişiklik yapılırsa ne olur?

Diğer kat malikleri eski hâle getirme ve elatmanın önlenmesini talep edebilir.