Bir apartmanın büyük onarımı, yenilenmesi veya deprem güçlendirmesi gibi önemli işler, kat malikleri kurulunda kanunun aradığı çoğunlukla kararlaştırılır.
Anagayrimenkulün korunması ve değerinin sürdürülmesi için yapılacak büyük onarım ve yenileme işleri, kat malikleri kurulu kararına bağlıdır. Bu tür işler, olağan yönetim işlerinden ayrı olarak daha yüksek bir çoğunluk gerektirebilir.
Anagayrimenkule değer kazandıran veya onun korunmasını sağlayan işlerde kararlar, kanunun öngördüğü sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınır. Faydalı yenilik niteliğindeki işler ile zorunlu onarımlar farklı çoğunluk kurallarına tabidir.
Binanın deprem güvenliğini artırmaya yönelik güçlendirme çalışmaları, hem can güvenliği hem de yapının korunması açısından önemlidir. Riskli yapılarda dönüşüm ve güçlendirme, ayrıca kentsel dönüşüm mevzuatının da kapsamına girebilir.
Yenileme ve güçlendirme giderlerine kat malikleri, kural olarak arsa payları oranında katılır. Karara katılmayan maliklerin yükümlülüğü, işin niteliğine (zorunlu/faydalı/lüks) göre belirlenir.
Yenileme ve güçlendirme kararları, hem teknik hem hukuki boyutu olan önemli süreçlerdir. Kararların geçerliliği ve giderlerin paylaşımında hukuki destek alabilirsiniz.
Anagayrimenkulün yenilenmesi, güçlendirilmesi veya büyük onarımına ilişkin kararlardan doğan uyuşmazlıklar, kat mülkiyetine ilişkin olduğundan sulh hukuk mahkemesinde görülür. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi uyarınca dava, anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Bu yetki taşınmazın yerine bağlı olduğundan, kat maliklerinin yerleşim yeri veya yönetimin adresi sonucu değiştirmez. Alınan kararın uygulanmasında ortaya çıkan sorunlarda kat maliklerinden her biri veya yönetici hâkimin müdahalesini isteyebilir; talep, aynı mahkemeye yöneltilir. Toplu yapılarda blok veya toplu yapı temsilciler kurulunca alınan kararlar da aynı mahkemenin denetimine tabidir.
Kat malikleri kurulunun yenileme veya güçlendirme kararına katılmayan malik, kararın iptalini isteyebilir. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik karar tarihinden, toplantıya katılmayan malik ise kararı öğrendiği tarihten başlayarak bir ay içinde; her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde iptal davası açmalıdır. Bu süreler hak düşürücüdür ve geçirildiğinde karar, aykırı oy kullanan malik bakımından da bağlayıcı hâle gelir. Dava açılmış olması kararın uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz; talep hâlinde mahkemece tedbir değerlendirilir. Ayrıca dava açılmış olması gider ödeme yükümlülüğünü kendiliğinden ortadan kaldırmaz; payına düşeni ödemeyen malik gecikme tazminatıyla karşılaşabilir.
En sık karşılaşılan hata, toplantı çağrısının kanunda ve yönetim planında öngörülen usule uygun yapılmamasıdır. Yenileme ve güçlendirme gibi ağır sonuç doğuran konuların gündeme açıkça yazılmaması, kararın iptaline gerekçe oluşturabilir. Kararın karar defterine geçirilmemesi, toplantıya katılanlarca imzalanmaması veya vekâletnamelerin usulüne uygun alınmaması da sıkça görülür. Ayrıca yeter sayının salt kişi sayısına göre hesaplanıp arsa payı ölçütünün gözden kaçırılması, alınan kararı sakatlayan bir başka önemli eksikliktir. Toplantıya katılamayacak maliklerden alınan yetki belgelerinin kapsamının açıkça yazılması, temsil yetkisine yöneltilecek itirazların önüne geçen basit ama etkili bir önlemdir.
İkinci grup hata, işin niteliğinin baştan belirlenmemesinden kaynaklanır. Zorunlu onarım, faydalı yenilik ve lüks harcama ayrımı yapılmadan başlatılan işlerde gider paylaşımı sonradan tartışmaya dönüşür. Yüklenici sözleşmesinin kat malikleri kurulu kararına dayanmadan yönetici tarafından imzalanması, yönetimin sorumluluğunu doğurur. Güçlendirme çalışmalarında ruhsat, statik proje ve yapı denetimi gerekliliklerinin atlanması ise hem idari yaptırım hem de sonradan açılacak davalarda ağır sonuçlar doğurur. Ödemeyen maliklere karşı takip yapılabilmesi de kararın geçerliliğine bağlıdır. Kiracı veya intifa hakkı sahibinin bulunduğu bağımsız bölümlerde bildirimlerin kime yapılacağının belirlenmemesi de sürecin aksamasına yol açan bir başka eksikliktir.
Kural olarak ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapılabilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası aranır (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2). Ancak anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilmişse, bu güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.
Faydalı nitelikteki yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karar üzerine yapılır (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.42). Ortak yerlerin daha rahat ve kolay kullanılır hâle getirilmesine veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayan işler bu kapsamdadır. Kat malikleri ortak yerlerde kendi başlarına değişiklik yapamaz.
Faydalı yenilik ve ilavelerin giderleri, bu yeniliklerden faydalananlar tarafından faydalanma oranına göre ödenir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.42/3). Isı yalıtımı ile ısıtma sisteminin dönüştürülmesi gibi ortak işlerin giderleri ise arsa payı oranına göre paylaştırılır. Payına düşen gideri ödemeyen kat maliki hakkında ortak gider alacağı için takip yoluna gidilebilir.
Aidat, kurul kararları ve yönetim uyuşmazlıklarında hukuki destek için bize ulaşın.
Anagayrimenkulün bakım, koruma ve onarım giderlerine kat maliklerinin katılımı; KMK m.19 dayanağı.
Devamını oku ›Makale634 sayılı KMK kapsamında kat malikleri kurulunun toplanma ve karar alma yeter sayıları ile özel nisap gerektiren kararlar.
Devamını oku ›MakaleApartmanda asansör ve engelli erişimi için yapılacak değişiklikler kat malikleri kurulu kararına bağlıdır; gider paylaşımı ve izlenecek yollar anlatılıyor.
Devamını oku ›MakaleAnataşınmazın ortak yerlerinde yapılacak yenilik ve ilavelerin kuralları.
Devamını oku ›MakaleAnayapının tamamen veya kısmen harap olması halinde kat mülkiyetinin akıbeti ve kat maliklerinin yükümlülükleri.
Devamını oku ›Makale634 sayılı KMK kapsamında yöneticinin denetimi, denetçi veya denetim kurulu seçimi ve görevleri.
Devamını oku ›