Kat Mülkiyetinde Denetçi Seçimi

Denetim İhtiyacı

Yönetici, ortak giderleri toplar ve harcamalar yapar; bu işlemlerin düzenli biçimde denetlenmesi, kat maliklerinin güvenini ve şeffaflığı sağlar. Denetim, yönetimin hesap verebilirliğini güçlendirir.

Denetçi veya Denetim Kurulu

Kat malikleri kurulu, kendi içinden bir denetçi veya üç kişilik bir denetim kurulu seçebilir. Denetçinin görev süresi ve yetkileri yönetim planında veya kurul kararında belirlenir.

Denetçinin Görevleri

Denetçi, yöneticinin hesaplarını ve işlemlerini belirli aralıklarla inceler; gelir-gider durumunu ve defterleri denetler. Hazırladığı raporları kat malikleri kuruluna sunar. Bu raporlar, yöneticinin ibrasında dikkate alınır.

Denetim Sonuçları

Denetim sonucunda usulsüzlük tespit edilirse, kat malikleri kurulu yöneticinin sorumluluğuna gidebilir veya azline karar verebilir. Denetim, ortak kaynakların doğru kullanılmasını güvence altına alır.

Hukuki Destek

Yönetim ve denetim ilişkisinde hak ve yükümlülüklerin doğru belirlenmesi önemlidir. Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında hukuki destek alabilirsiniz.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Denetim ve yönetim ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4/1-b); yetkili mahkeme ise anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. Denetçi seçimine ilişkin kat malikleri kurulu kararının iptali, yöneticinin azli, hesap verme ve ortak gider alacaklarına ilişkin talepler bu mahkemede incelenir. Kurul kararlarının iptali için kanunda öngörülen bir aylık ve her hâlde altı aylık sürelere uyulması gerekir (KMK m.33). Bu süreler hak düşürücü nitelikte olduğundan kararın öğrenildiği tarihin belgelerle ortaya konması önem taşır. Dava dilekçesinde iptali istenen kararın tarihi ve sayısı gösterilmelidir.

Kat malikleri yönetici atanması konusunda anlaşamazlarsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh hukuk mahkemesince yönetici atanır; bu yönetici, kanunda öngörülen süre geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez (KMK m.34). Aynı şekilde yöneticinin hesap vermekten kaçınması yahut denetime engel olması hâlinde de mahkemeye başvurulabilir. Mahkeme, gerektiğinde bilirkişi aracılığıyla defter ve belgeler üzerinde inceleme yaptırarak yönetimin işlemlerini denetler. Mahkemece atanan yöneticinin yetkileri ve ücreti de karar metninde belirlenir. Denetçinin görevden alınmasına ilişkin istemler ise kural olarak kat malikleri kurulunca karara bağlanır.

Denetim Raporu, Defterler ve İbra

Denetimin sağlıklı yürüyebilmesi kayıt düzenine bağlıdır. Yönetici, kat malikleri kurulu kararlarını noterce onaylı karar defterine yazmak, gelir ve giderleri ilgili deftere tarih sırasıyla işlemek ve harcamalara ilişkin belgeleri saklamakla yükümlüdür (KMK m.32, m.36). Yönetim planında gösterilen zamanlarda hesap vermek de yöneticinin kanuni görevidir (KMK m.39). Denetçi, incelemesinin sonucunu ve yönetim hakkındaki görüşünü rapor hâline getirerek kat maliklerine bildirir ve deftere geçirir (KMK m.41). Belgesiz harcamalar ile bütçe dışı kalemler denetim raporunda ayrıca gösterilir ve kurulun bilgisine sunulur. Rapor, bir sonraki dönemin işletme projesine de esas alınır.

Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38). Bu nedenle özen yükümlülüğüne aykırı harcamalar, belgelendirilemeyen giderler ve toplanan avansların amaç dışı kullanılması tazmin sorumluluğu doğurur. Kurulun verdiği ibra kararı, denetim sırasında bilinmeyen veya gizlenen işlemler bakımından yöneticiyi sorumluluktan kurtarmaz. Ayrıca ibra kararı alınmış olsa dahi, usulsüzlüğün sonradan ortaya çıkması hâlinde kat malikleri kurulu yeniden karar alarak hukuki yollara başvurabilir. İbra kararının kapsamı, denetime sunulan belge ve hesaplarla sınırlı biçimde yorumlanır. Yönetim değişikliğinde defter, belge ve kasa devrinin tutanakla yapılması sonraki denetimi kolaylaştırır.

Sıkça Sorulan Sorular

Apartmanda denetçi seçmek zorunlu mudur?

Zorunlu değildir. Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.41). Denetçi seçilmese dahi kat malikleri kurulu yöneticinin tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir.

Yöneticinin hesapları ne sıklıkla denetlenir?

Yönetim planında belli bir zaman konulmamışsa hesap denetimi her üç ayda bir yapılır (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.41). Haklı bir sebep çıkarsa denetim her zaman yapılabilir. Denetçi veya denetim kurulu, yönetim planında zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde raporunu kat malikleri kuruluna sunar.

Denetçi raporu nasıl düzenlenir ve kat maliklerine nasıl ulaştırılır?

Denetçiler; raporlarını, kararlarını ve gerekli gördükleri diğer hususları, sıra numarası taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak imzalar (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.41). Rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir. Bu rapor yöneticinin ibrasında dikkate alınır.