Apartman ve sitelerde ortak yerler tüm kat maliklerinin ortak kullanımına aittir; bir malikin bu yerleri tek başına işgal etmesi, el atmanın önlenmesi davasına konu olur.
Kat mülkiyetinde bahçe, çatı, merdiven, koridor, asansör ve sığınak gibi yerler ortak yerlerdir ve tüm kat maliklerinin ortak kullanımına özgülenmiştir. Hiçbir kat maliki, ortak yeri diğerlerinin rızası olmadan kendine özgüleyemez.
Bir kat malikinin ortak alanı depo, otopark veya kişisel kullanım amacıyla işgal etmesi, diğer kat maliklerinin kullanım hakkına tecavüz oluşturur. Bu durumda el atmanın önlenmesi ve eski hâle getirme talep edilebilir.
El atmanın önlenmesi davası, kat maliklerinden her biri tarafından açılabilir; yöneticinin de dava açma yetkisi bulunabilir. Uyuşmazlık, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür.
Mahkeme, işgalin sona erdirilmesine ve ortak yerin eski hâline getirilmesine karar verebilir. Ayrıca işgalden doğan zararların tazmini de istenebilir. Kararların icrası, ortak kullanımın yeniden sağlanmasını hedefler.
Ortak alan uyuşmazlıklarında haklı tarafın doğru delillerle ortaya çıkması önemlidir. El atmanın önlenmesi sürecinde haklarınızın korunması için hukuki destek alabilirsiniz.
El atmanın önlenmesi davasında ilk mesele, tartışmalı yerin gerçekten ortak yer olup olmadığıdır. Bu belirleme; tapu kayıtları, kat mülkiyetine esas mimari proje, yönetim planı ve bağımsız bölüm listesi üzerinden yapılır. Projede ortak yer olarak gösterilen bir alanın fiilen tek bir malikçe kullanılıyor olması, o yeri kişisel mülkiyete dönüştürmez. Mahkeme çoğu davada keşif yapar ve teknik bilirkişiden rapor alarak durumu projeyle karşılaştırır. Ortak yer niteliğinin belirlenmesinde, yönetim planındaki özel düzenlemeler ve varsa eklenti kayıtları da birlikte değerlendirilir.
İşgalin varlığı ve süresi ise fotoğraf, video kaydı, yönetim tarafından tutulan tutanaklar, kat malikleri kurulu kararları ve tanık beyanlarıyla ortaya konulur. Dava açılmadan önce, delillerin kaybolma ihtimaline karşı mahkemeden delil tespiti istenmesi mümkündür. İşgalden doğan zararın tazmini de talep edilecekse, kullanımdan yoksun kalma karşılığının hesaplanabilmesi için emsal araştırması ve bilirkişi incelemesi gündeme gelir. Belgelerin dava açılmadan derlenmesi süreci belirgin biçimde kısaltır. Tazminat talebinde zararın hesaplanacağı dönemin başlangıcı işgalin başladığı tarihe göre belirleneceğinden, bu tarihin delillerle desteklenmesi gerekir.
Ortak yerlerde yapılacak değişiklikler serbest değildir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yapamaz. Bu nitelikli çoğunluk sağlanmadan yapılan eklentiler, sonradan alınacak bir kararla geçerli hâle gelmedikçe el atma sayılır. Bahçeye yapılan kapalı alanlar, çatıya eklenen bölümler ve koridorun bir kısmının kapatılması bu kapsamda değerlendirilir. Ortak yerlere zarar veren kullanımlarda, el atmanın önlenmesiyle birlikte eski hâle getirme talebinin de açıkça ileri sürülmesi gerekir.
Ortak bir yerin, bir bağımsız bölümün kullanımına sürekli biçimde özgülenmesi ise daha ağır koşullara bağlıdır; bu, esasen yönetim planında değişiklik yapılmasını gerektirir. Yönetim planı kanunda öngörülen nitelikli çoğunlukla değiştirilebilir ve değişiklik tapu kütüğüne işlenmedikçe sonraki maliklere karşı ileri sürülmesi tartışmalı hâle gelir. Bu nedenle kat malikleri arasında sözlü olarak varılan kullanım anlaşmaları, malik değiştiğinde uyuşmazlık doğurur ve yeni malik el atmanın önlenmesini isteyebilir. Yönetici de kat malikleri kurulunun kararı olmaksızın ortak yerler üzerinde tasarrufta bulunamaz; bu yöndeki sözleşmeler malikleri bağlamaz.
Bahçe, çatı, merdiven, koridor, asansör, sığınak ve giriş holü gibi bağımsız bölümlerin dışında kalan yerler ortak yerlerdir. Ortak yerler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.16 uyarınca tüm kat maliklerinin ortak kullanımına özgülenmiştir. Hiçbir malik bu yerleri diğerlerinin rızası olmadan kendine ayıramaz.
Ortak alanın depo, otopark veya kişisel kullanım amacıyla işgali, diğer kat maliklerinin kullanım hakkına tecavüz oluşturur; el atmanın önlenmesi ve eski hâle getirme talep edilebilir. Talep, mülkiyet hakkının korunmasını düzenleyen 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.683 ile Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine dayanır.
Davayı kat maliklerinden her biri tek başına açabilir; yöneticinin de dava açma yetkisi bulunabilir. Uyuşmazlık, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür. Mahkeme, işgalin sona erdirilmesine ve ortak yerin eski hâline getirilmesine karar verebilir; ayrıca işgal nedeniyle doğan zararların tazmini de aynı süreçte istenebilir.
Aidat, kurul kararları ve yönetim uyuşmazlıklarında hukuki destek için bize ulaşın.
Bina ortak yerlerinin kullanımı ve uyuşmazlıklar.
Devamını oku ›MakaleAnataşınmazın ortak yerlerinde yapılacak yenilik ve ilavelerin kuralları.
Devamını oku ›MakaleApartman ve sitelerde otopark kullanımı, ortak yer niteliği, tahsis ve KMK dayanağı.
Devamını oku ›MakaleKat malikinin bağımsız bölüm ve ortak yerlere ilişkin hak ve borçları.
Devamını oku ›MakaleEklentinin tanımı, bağımsız bölümle ilişkisi, tapuya şerhi ve KMK dayanağı.
Devamını oku ›MakaleApartman yaşamında gürültü ve rahatsızlık verici davranışlar.
Devamını oku ›