Otopark Hukuku

Otoparkın Hukuki Niteliği

Kat mülkiyetine tabi yapılarda otopark; bağımsız bölüm, eklenti veya ortak yer niteliğinde olabilir. Otoparkın hukuki niteliği, projeye, tapu kaydına ve yönetim planına göre belirlenir (KMK ve Otopark Yönetmeliği).

Bu nitelik, otoparkın kullanımı ve devri bakımından farklı sonuçlar doğurur.

Zorunlu Otopark

İmar mevzuatı uyarınca yapıya tahsis edilen zorunlu otopark alanları, amacı dışında kullanılamaz ve bağımsız bölümden ayrı olarak elden çıkarılamaz. Bu alanların ortak kullanıma açık tutulması esastır.

Zorunlu otoparkın başka amaçla kullanılması, ilgili kat maliklerinin dava hakkını doğurabilir.

Ortak Otoparkın Kullanımı

Ortak yer niteliğindeki otoparkın kat malikleri arasında nasıl kullanılacağı, kat malikleri kurulu kararıyla belirlenir. Belirli yerlerin maliklere tahsisi de kurul kararıyla mümkündür.

Otopark kullanımına ilişkin uyuşmazlıklarda yönetim planı ve kurul kararları belirleyici olur.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kat mülkiyetine tabi yapılarda otopark kullanımından doğan uyuşmazlıklar, değerine bakılmaksızın anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür (KMK m.33). Bu düzenleme, hem kat malikleri arasındaki çekişmeler hem de yöneticiye karşı ileri sürülen istemler bakımından uygulanır. Taşınmazın bulunduğu yer esas alındığından yetki, uygulamada kesin yetki gibi işlev görür. Otoparkın tapuda ayrı bağımsız bölüm olarak kayıtlı olduğu ve mülkiyet uyuşmazlığı doğduğu hâllerde ise dava, taşınmazın aynına ilişkin olduğundan asliye hukuk mahkemesinin görev alanına girebilir. Yöneticiye karşı açılan davalarda, yöneticilik sıfatının dava tarihinde devam ettiğinin belgelenmesi aranır.

Kat malikleri kurulunun otopark kullanımına ilişkin kararına karşı iptal davası açılabilir. Bu dava, karara katılmayan malik bakımından kararın öğrenilmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde açılmalıdır (KMK m.33). Süreler hak düşürücüdür. Toplantıya katılmamış ve karar kendisine bildirilmemiş malik bakımından sürenin başlangıcı, kararın öğrenildiği tarihe göre belirlenir. İptal edilmedikçe kurul kararı bütün kat maliklerini, onların haleflerini ve yöneticiyi bağlar. Kararın alındığı toplantıya ilişkin çağrı, gündem ve yeter sayı da iptal incelemesinde ayrıca değerlendirilir.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

En sık yapılan hata, ortak yer niteliğindeki otoparkın fiilî kullanımla kişiselleştirilmesi ve bu durumun kazanılmış hak sayılmasıdır. Uzun süreli kullanım tek başına tahsis sonucu doğurmaz; tahsis, yönetim planına ya da usulüne uygun alınmış kurul kararına dayanmalıdır. İkinci hata, ortak yerlerde yapılacak işlerin yeter sayı gözetilmeden gerçekleştirilmesidir; ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis kurulması ile değişiklik yapılması kanunda öngörülen nitelikli çoğunluğun yazılı rızasını gerektirir (KMK m.19). Tahsis kararının kapsamı, süresi ve hangi bağımsız bölümleri ilgilendirdiği de tutanakta açıkça gösterilmelidir.

Bir diğer hata, imar mevzuatı uyarınca yapıya tahsis edilen zorunlu otopark alanının depoya, dükkâna veya başka bir kullanıma dönüştürülmesidir; bu tür dönüşümler idari yaptırım yanında kat maliklerinin eski hâle getirme istemine de konu olur. Otoparkın eklenti olduğu iddiasında, eklenti niteliğinin tapu kütüğünde ilgili bağımsız bölüm sayfasında gösterilmiş olması aranır; yalnızca projede yer alması çoğu kez yeterli görülmez (KMK m.2). Talebin tapu kaydı, onaylı proje ve yönetim planıyla birlikte ileri sürülmesi gerekir. Onaylı projeye aykırı kullanımın belgelenmesi için delil tespiti yoluna da başvurulabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Otopark kime aittir?

Otopark; projeye ve tapuya göre bağımsız bölüm, eklenti veya ortak yer niteliğinde olabilir.

Zorunlu otopark satılabilir mi?

Zorunlu otopark alanları amacı dışında kullanılamaz ve bağımsız bölümden ayrı olarak elden çıkarılamaz.

Ortak otopark nasıl kullanılır?

Ortak yer niteliğindeki otoparkın kullanımı ve tahsisi kat malikleri kurulu kararıyla belirlenir.