Kat mülkiyetinde her bağımsız bölüme, değeriyle orantılı bir arsa payı özgülenir. Arsa payları değerle orantısız belirlenmişse, malikler düzeltme davası açarak payların yeniden belirlenmesini isteyebilir.
Arsa payı, anagayrimenkulün arsasının bağımsız bölümlere özgülenen ortak mülkiyet payını ifade eder. Paylar, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı biçimde belirlenir. Arsa payı, kat mülkiyetinden ya da kat irtifakından ayrı olarak devredilemez; oranların değere aykırı belirlenmesi hâlinde arsa payının düzeltilmesi davası açılabilir.
Dayanak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.3Sözlükte gör: Arsa Payı ›Arsa payı, kat mülkiyetine konu taşınmazda her bağımsız bölüme tahsis edilen, ortak mülkiyetteki orantılı paydır. Aidat, ortak gider katılımı ve oy hakkı gibi birçok konuda arsa payı belirleyici olabilir.
Arsa payları, bağımsız bölümlerin konum, büyüklük ve nitelik bakımından değerleriyle orantılı belirlenmelidir. Paylar değerle açıkça orantısız ya da hatalı saptanmışsa, bu durum düzeltme davasının konusunu oluşturur.
Dava, arsa paylarının düzeltilmesinde menfaati bulunan kat malikleri tarafından, diğer kat maliklerine karşı açılır. Mahkeme, bilirkişi incelemesiyle bağımsız bölümlerin değerlerini belirleyerek payları yeniden saptar.
Düzeltme davalarında bağımsız bölümlerin kuruluş tarihindeki değerleri esas alınarak orantı kurulur. Bilirkişi raporu, payların hangi ölçüde orantısız olduğunu ve nasıl düzeltileceğini ortaya koyar.
Davanın kabulüyle arsa payları yeniden belirlenir ve tapuya tescil edilir. Payların doğru tespiti, ortak gider ve yönetim haklarını da etkilediğinden sürecin gayrimenkul hukuku avukatı desteğiyle yürütülmesi önerilir.
Arsa payının yeniden düzenlenmesi talebinin dayanağı, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesinin ikinci fıkrasıdır. Bu hükümde, arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hâllerde her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği belirtilmiştir. Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda Kanunun 33. maddesi anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesini işaret etmektedir; arsa payının düzeltilmesi istemleri de uygulamada taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülmektedir. Görev kuralı kamu düzenine ilişkin olduğundan, yanlış mahkemede açılan davada görevsizlik kararı verilmesi ve sürecin uzaması gündeme gelir.
Taraf teşkili bu davalarda belirleyici bir usul konusudur. Verilecek karar tapu kütüğündeki payları etkileyeceğinden, davanın arsa payı değişecek tüm bağımsız bölüm maliklerine yöneltilmesi gerekir. Dava sırasında bağımsız bölümlerin el değiştirmesi ihtimaline karşı tapu kaydına dava şerhi verilmesi talep edilebilir. Kararın kesinleşmesinin ardından yeni paylar tapu sicilinde tescil edilir ve bu tescil, ortak gider paylaşımı ile yönetim uygulamasında esas alınacak oranları da etkiler. Bu nedenle talep sonucunun paylar üzerinden açık biçimde ifade edilmesi önem taşır.
Dava açılmadan önce arabuluculuk şartının değerlendirilmesi gerekir. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesinde, taşınmazın aynından kaynaklanan bazı uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmış ve bunlar arasında Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklara da yer verilmiştir. Bu nedenle arsa payına ilişkin talebin bu kapsamda değerlendirilip değerlendirilmeyeceğinin baştan incelenmesi yerinde olur. Dava şartının yerine getirilmemesi hâlinde dava esasa girilmeden usulden reddedilebilir ve sürecin yeniden başlatılması gerekebilir. Arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi, bu şartın yerine getirildiğini gösteren belge işlevi görür.
Süre yönünden ise Kanunun 3. maddesinde arsa paylarının yeniden düzenlenmesi talebi için özel bir hak düşürücü süre öngörülmemiştir. Buna karşılık aynı Kanunun 33. maddesinde kat malikleri kurulu kararlarının iptali için öngörülen bir aylık ve altı aylık süreler bulunmaktadır; bu süreler farklı bir talebe ilişkin olup arsa payının düzeltilmesi istemiyle karıştırılmamalıdır. Uygulamada kat malikleri kurulunda alınan bir karara dayanılarak açılan davalarda bu ayrımın gözetilmemesi, talebin süre yönünden ele alınmasına yol açabilmektedir.
Arsa payı; aidat ve ortak gidere katılım, oy hakkı ve birçok yönetim konusunda belirleyicidir. KMK m.3 uyarınca paylar bağımsız bölümlerin değeriyle orantılı belirlenmelidir; orantısız paylar hak kayıplarına yol açabilir.
Paylar, bağımsız bölümlerin konum, büyüklük ve nitelik bakımından değerleriyle açıkça orantısız veya hatalı saptanmışsa düzeltme davası açılabilir. Mahkeme, bilirkişi incelemesiyle bağımsız bölümlerin değerlerini belirleyerek payları yeniden saptar.
Dava, düzeltmede menfaati bulunan kat malikleri tarafından diğer kat maliklerine karşı açılır. Kabulü hâlinde arsa payları yeniden belirlenir ve tapuya tescil edilir; bu da ortak gider ve yönetim haklarını etkiler.
Arsa payı düzeltme, aidat ve yönetim uyuşmazlıklarında hukuki destek için bize ulaşın.