Ortak Giderlere Katılım Oranları

Ortak Gider Nedir?

Ortak giderler; kapıcı, kaloriferci, bekçi, asansör bakımı, ortak alanların temizliği, sigorta ve genel yönetim gibi anagayrimenkulün korunması ve işletilmesi için yapılan harcamalardır. Bu giderlere kat maliklerinin katılması zorunludur.

Katılım Esasları

Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine kat malikleri eşit olarak; anagayrimenkulün sigorta primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ise kendi arsa payı oranında katılır (KMK m.20/1). Yönetim planında farklı bir esas belirlenebilir.

Avans Toplanması

Yönetici, beklenen giderler için kat maliklerinden avans toplayabilir. Avans ve gider payını ödemeyen kat maliki hakkında, gecikme tazminatı da istenebilen icra takibi ve dava yoluna gidilebilir.

Ödememe Hâlinde Sorumluluk

Ortak gider veya avans payını ödemeyen kat maliki, gecikilen günler için kanunda öngörülen oranda gecikme tazminatı öder. Ortak yaşamın sürdürülebilmesi için bu yükümlülüklere uyum önemlidir.

Hukuki Destek

Ortak gider paylaşımına ilişkin uyuşmazlıklar sık görülür. Hak ve yükümlülüklerinizin doğru belirlenmesi için hukuki destek alabilirsiniz.

Kiracının Sorumluluğu ve Alacağın Teminatı

Ortak gider borcundan yalnızca kat maliki sorumlu tutulmaz. Bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı biçimde faydalananlar da, kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK m.22). Bu sınır uygulamada sıklıkla gözden kaçırılır; istenen tutar sınırı aşıyorsa aşan kısımdan kat maliki sorumlu olmaya devam eder.

Borç bu yolla da tahsil edilemezse, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Bu tescil için borcun yargı kararıyla belirlenmiş olması aranır. Ayrıca kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat malikinden veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir. Bu düzenlemeler ortak giderlerin tahsilini güçlendiren teminat mekanizmalarıdır ve özellikle bağımsız bölümün el değiştirdiği durumlarda önem kazanır.

İcra Takibi, Görevli Mahkeme ve Gecikme Tazminatı

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir ya da icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için kanunda öngörülen oranda gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür (KMK m.20). Bu tazminat gecikilen her gün için hesaplanır; hükmedilebilmesi için takip talebinde veya dava dilekçesinde açıkça istenmesi gerekir. Alacaklı, seçimine göre doğrudan icra takibi yoluna da başvurabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevli olup, yetkili mahkeme anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. İspat bakımından kat malikleri kurulu kararı, yönetim planı, işletme projesi, gider belgeleri ve tebligata ilişkin evrak belirleyicidir; usulüne uygun biçimde tebliğ edilmemiş bir işletme projesine dayanan talepler tartışma konusu olabilir. Yönetim planında farklı bir katılım esası öngörülmüşse bu düzenlemenin de dosyaya sunulması gerekir. Yargılama giderleri, harç ve vekâlet ücreti yürürlükteki tarifelere göre belirlenir.

Sıkça Sorulan Sorular

Apartman ortak giderlerine hangi oranda katılınır?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 uyarınca kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine kat malikleri eşit olarak katılır. Anagayrimenkulün sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderlerine ise arsa payı oranında katılınır. Aksi kararlaştırılabilir.

Daireyi kullanmıyorsam aidat ödemek zorunda mıyım?

Evet. Kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ya da bağımsız bölümünün durumu nedeniyle bunlardan yararlanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz (KMK m.20/1-c). Boş duran daire için de aidat yükümlülüğü sürer.

Aidat ödenmezse gecikme tazminatı ne kadar olur?

Gider veya avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder (KMK m.20). Ayrıca kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından icra takibi yapılabilir ya da dava açılabilir. Kat malikleri kurulu kararı takibe dayanak oluşturur.