Bağımsız Bölüm Devrinde Aidat Borcu

Devirde Sorumluluk

Ortak gider ve avans payını ödemeyen kat malikinin bu borcundan, bağımsız bölümü sonradan devralan yeni malik de eski malikle birlikte müteselsilen sorumludur. Böylece ortak alacak, bağımsız bölüme bağlı bir güvenceye kavuşur.

Müteselsil Sorumluluk

Müteselsil sorumluluk nedeniyle yönetim, borcun tamamını yeni malikten de isteyebilir. Yeni malik ödediği borç için, asıl borçlu olan eski malike rücu edebilir; yani ödediği tutarı ondan talep edebilir.

Satış Öncesi Borç Kontrolü

Bağımsız bölüm alırken, o bölüme ait birikmiş aidat ve ortak gider borçlarının yönetimden sorulması büyük önem taşır. Borç durumunun satış öncesi netleştirilmesi, yeni malikin beklenmedik yükümlülüklerle karşılaşmasını önler.

Yasal İpotek Hakkı

Yönetici veya kat malikleri, ödenmeyen ortak gider alacakları için, borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek hakkının tescilini isteyebilir. Bu, alacağın tahsilini güçlendiren bir güvencedir.

Hukuki Destek

Devir işlemlerinde aidat borcu, sonradan ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir. Alım öncesi ve sonrası haklarınızın korunması için hukuki destek alabilirsiniz.

Görevli ve Yetkili Mahkeme ile Takip Yolları

Ortak gider ve avans alacağından kaynaklanan uyuşmazlıklarda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.33 gereğince sulh hukuk mahkemesi görevlidir; dava, anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Yönetici, Kanun m.35 uyarınca borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava açmaya ve icra takibi yapmaya yetkilidir. Alacaklı taraf dilerse mahkemeye başvurmadan doğrudan ilamsız icra takibi de başlatabilir. Takip veya davanın hem eski malike hem de yeni malike birlikte yöneltilmesi, müteselsil sorumluluğun sonuç doğurması bakımından yararlıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.37, kesinleşen işletme projelerini ve kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararlarını, İcra ve İflas Kanunu m.68 birinci fıkrasında sayılan belgelerden kabul eder. Borçlu ödeme emrine itiraz ederse, bu belgelere dayanılarak icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve takibin devamı istenebilir. Belge bulunmayan hâllerde ise itirazın iptali davası yolu açıktır. Ödenmeyen alacak için borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek tescili de talep edilebilir; bu istem de sulh hukuk mahkemesine yöneltilir.

Devir Öncesi Yapılacak Kontroller ve Sık Yapılan Hatalar

Satın alma öncesinde yönetimden, bağımsız bölüme ilişkin güncel borç durumunu gösteren yazılı belge istenmelidir. Son kat malikleri kurulu kararları, yürürlükteki işletme projesi, yönetim planı, demirbaş ve ortak alan giderlerine ilişkin kararlar ile devam eden dava ve icra dosyaları incelenmelidir. Tespit edilen borcun satış bedelinden mahsup edilmesi ya da satıcıdan noter huzurunda taahhüt alınması, alıcıyı korur. Devir sonrasında durumun yönetime yazılı olarak bildirilmesi, sonraki dönem giderlerinin doğru kişiye tahakkuk ettirilmesini sağlar.

Uygulamada en çok karşılaşılan yanılgı, borcun kiracıdan tahsil edilebileceği düşüncesidir; oysa Kat Mülkiyeti Kanunu m.22 kiracının sorumluluğunu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlar. İkinci yaygın hata, Kanun m.20 uyarınca geciken günler için aylık yüzde beş hesabıyla işleyen gecikme tazminatının hesaba katılmamasıdır. Alıcı ile satıcı arasındaki iç anlaşmanın yönetime karşı ileri sürülemeyeceği de sıklıkla gözden kaçar. Ayrıca rücu hakkının kullanılabilmesi için ödeme dekontlarının ve yönetimden alınan makbuzların özenle saklanması gerekir. Bu belgeler, rücu talebinde ödeme miktarının ispatını kolaylaştırır.

Sıkça Sorulan Sorular

Daireyi satın alan yeni malik eski aidat borcundan sorumlu mudur?

Evet, bağımsız bölümü devralan yeni malik, eski malikin ödemediği ortak gider ve avans borçlarından onunla birlikte müteselsilen sorumludur. Bu sorumluluk 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.22'de düzenlenmiştir. Yönetim, borcun tamamını yeni malikten de isteyebilir; yeni malik ödediği tutar için asıl borçlu olan eski malike rücu edebilir.

Ödenmeyen aidat için bağımsız bölüm üzerinde ipotek kurulabilir mi?

Evet, yönetici veya kat malikleri, ödenmeyen ortak gider ve avans alacakları için borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek hakkının tescilini isteyebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.22'de öngörülen bu imkân, ortak gider alacağının tahsilini güçlendiren bir güvencedir. Talep, tapu siciline tescil yoluyla sonuç doğurur.

Daire alırken geçmiş aidat borcu nasıl öğrenilir?

Satıştan önce apartman veya site yönetiminden, ilgili bağımsız bölüme ait borç durumunu gösteren yazılı bir belge istenmelidir. Devralan malik geçmiş borçlardan müteselsilen sorumlu olduğu için, borcun satış bedelinden mahsubu ya da satıcı tarafından kapatılması sözleşmede kararlaştırılabilir. Böylece sonradan doğacak uyuşmazlıklar önlenir.