Kat Mülkiyetinin Devri Davası

Kat Mülkiyetinin Devri Davası Nedir?

Kat mülkiyetinin devri davası, kat maliklerinden birinin borç ve yükümlülüklerini ağır biçimde ihlal ederek diğer kat malikleri için ortak yaşamı çekilmez hâle getirmesi durumunda açılabilen bir davadır (KMK m.25). Bu dava, son çare niteliğindedir.

Dava sonunda, kusurlu kat malikinin bağımsız bölümünün mülkiyetinin diğer kat maliklerine devrine karar verilebilir.

Çekilmezlik Koşulu

Davanın açılabilmesi için, ilgili kat malikinin davranışlarının diğer maliklerden katlanmaları beklenemeyecek derecede çekilmez hâle gelmesi gerekir. Kanun, hangi hâllerin çekilmezlik sayılacağına ilişkin örnekler öngörmüştür.

Tekrarlanan ve ağır ihlaller, bu davanın temelini oluşturur.

Sürecin Sonuçları

Mahkeme, devre karar verirse bağımsız bölümün değeri belirlenir ve dava açan kat maliklerine devri sağlanır; kusurlu malike bedeli ödenir. Bu yönüyle dava, hem ortak yaşamın korunmasını hem de mülkiyet hakkının dengelenmesini amaçlar.

Davanın koşullarının somut delillerle ortaya konması büyük önem taşır.

Süreler ve Dava Açma Kararı

Devir davasının açılabilmesi, aksi kararlaştırılmadıkça diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar almasına bağlıdır (KMK m.25). Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı davayı açmak istemezse, dava öteki kat malikleri tarafından açılır. Dava hakkı, devir konusunda alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her hâlde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa düşer. Dava sebebinin ortadan kalkması hâlinde de dava hakkı sona erer.

Süre hak düşürücü nitelikte olduğundan mahkemece kendiliğinden gözetilir ve tarafların anlaşmasıyla uzatılamaz. Bu nedenle kat malikleri kurulu kararının tarihi, karar defterindeki kayıt ve maliklere yapılan bildirimler dosyaya sunulmalıdır. Çekilmezlik hâlinin sürekli ve tekrarlanan davranışlardan kaynaklandığı durumlarda, her yeni ihlal bakımından dava hakkının yeniden doğup doğmadığı tartışılır. Kanunda çekilmezliğin her hâlde mevcut sayılacağı durumlar ayrıca gösterilmiştir; bu hâllerde ayrıca çekilmezlik ispatı aranmaz.

Görevli Mahkeme ve Devir Bedeli

Dava, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür (KMK m.33). Görev kuralı kamu düzenine ilişkin olduğundan yargılamanın her aşamasında kendiliğinden dikkate alınır. Davada husumet, yükümlülüklerini ihlal eden kat malikine yöneltilir; bağımsız bölüm birden çok kişiye aitse tüm paydaşların davaya dâhil edilmesi gerekir. Kat maliki olmayıp kiracı ya da başka bir sebeple bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişiler bakımından ise devir değil, hâkimin müdahalesi yolu gündeme gelir.

Hâkim, hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzun ibrazı için davacılara uygun bir süre verir. Bedel, bağımsız bölümün hükme en yakın tarihteki değeri esas alınarak belirlenir; bu nedenle yargılamada keşif yapılır ve bilirkişi incelemesine başvurulur. Davanın kabulü hâlinde mülkiyet, davayı açan kat maliklerine arsa payları oranında devredilir ve bedel işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kat mülkiyetinin devri davası ne zaman açılır?

Bir kat malikinin yükümlülüklerini ağır biçimde ihlal ederek ortak yaşamı çekilmez hâle getirmesi durumunda son çare olarak açılabilir.

Devre karar verilirse malike bedel ödenir mi?

Evet. Bağımsız bölümün değeri belirlenir ve devralan kat maliklerince kusurlu malike ödenir.

Hangi davranışlar çekilmezlik sayılır?

Kanunda örnekler öngörülmüştür; genel olarak tekrarlanan ve ağır yükümlülük ihlalleri çekilmezlik kabul edilir.