Bir kat maliki, kanun ve yönetim planından doğan borçlarını yerine getirmezse, diğer kat malikleri sulh hukuk mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Kat malikleri arasındaki ilişkilerde, bir malikin borçlarına aykırı davranması ortak yaşamı zorlaştırır. Hâkimin müdahalesi yolu, bu tür aykırılıkların mahkeme kararıyla giderilmesini ve ortak düzenin korunmasını amaçlar.
Kat maliklerinden biri, bağımsız bölümünü veya ortak yerleri kanun ve yönetim planına aykırı kullanır ya da yükümlülüklerini yerine getirmezse; diğer kat malikleri tek tek veya kurul olarak hâkime başvurabilir. Önceden uyarı ve kararların belgelenmesi süreci güçlendirir.
Hâkim, aykırılığın giderilmesine, ortak yaşamın gereklerine uyulmasına ve gerekirse para cezasına hükmedebilir. Müdahale, somut aykırılığın niteliğine göre şekillenir ve uyumun yeniden sağlanmasına yöneliktir.
Yükümlülüklerini ısrarla ve ağır biçimde ihlal eden kat malikine karşı, koşulları oluştuğunda bağımsız bölümün mülkiyetinin devri davası ayrıca gündeme gelebilir. Bu, en ağır yaptırım olarak istisnaî hâllerde uygulanır.
Hâkimin müdahalesi yolu, doğru delil ve usulle yürütüldüğünde etkili sonuç verir. Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarınızda haklarınızın korunması için hukuki destek alabilirsiniz.
Hâkimin müdahalesi istemi, anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine yapılır (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.33). Hukuk Muhakemeleri Kanunu da diğer kanunlarla sulh hukuk mahkemesine verilen dava ve işleri bu mahkemenin görev alanında saymaktadır. Dava konusunun değeri ne olursa olsun görev değişmez. Görev kuralı kamu düzenindendir; görevsiz mahkemeye yapılan başvuru usulden reddedileceğinden, hem zaman hem de masraf kaybı doğar. Kat mülkiyetine geçilmemiş, yalnızca kat irtifakı kurulmuş yapılarda da bu Kanun hükümlerinin uygulanabileceği gözden kaçırılmamalıdır. Bu husus görev bakımından tartışma doğurabilir.
Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi esas alınır ve bu yetki kesin niteliktedir. Kat malikleri tek tek ya da kurul olarak başvurabileceği gibi, yönetici de kendisine tanınan yetki çerçevesinde başvuruda bulunabilir. İstemin, aykırılığı sürdüren kat malikine yöneltilmesi gerekir. Bağımsız bölüm kiraya verilmişse kiracının konumu ayrıca değerlendirilir; bu durumda malikle birlikte kiracıya da husumet yöneltilmesi, verilecek kararın uygulanabilirliği bakımından yerinde olur. Birden çok bağımsız bölümün aynı aykırılıktan etkilendiği hâllerde taleplerin tek dilekçede toplanması usul ekonomisi bakımından yerinde olur; mahkeme gerekirse davaları birleştirebilir.
Kat malikleri kurulunca alınan bir karara razı olmayan kat maliki, karar aleyhine sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Toplantıya katılan malik bakımından süre, karar tarihinden itibaren bir aydır. Toplantıya katılmayan malik için süre, kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı aydır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.33). Bu süreler hak düşürücü niteliktedir; kaçırıldığında karar kesinleşir ve artık aykırılığı ileri sürülemez. Yokluk veya mutlak butlanla sakat kararlar bakımından ise süre koşulunun aranmayacağı kabul edilmektedir; bu ayrım somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.
Uygulamada hâkimin müdahalesi istemi ile kurul kararının iptali istemi birbirine karıştırılmaktadır. Birincisi kanuna veya yönetim planına aykırı davranan malike yöneltilir; ikincisi ise alınan kararın kendisini hedef alır. Aynı olayda her iki yolun birlikte gündeme gelmesi mümkündür. Karar defterinin usulüne uygun tutulması, toplantı çağrısının ve karar yeter sayılarının belgelenmesi, hem sürelerin başlangıcının hem de kararın geçerliliğinin ispatı bakımından belirleyicidir. Ayrıca yönetim planının tapu kütüğüne şerh edilmiş metninin dosyaya sunulması aykırılığın tespiti bakımından temel dayanağı oluşturur. Sonradan yapılan değişiklikler ayrıca incelenir.
Diğer kat malikleri, tek tek veya kurul olarak mahkemeye başvurup hâkimin müdahalesini isteyebilir. Bu yol 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.33'te düzenlenmiştir. Hâkim, aykırılığın giderilmesine ve ortak yaşamın gereklerine uyulmasına karar verebilir; koşulları oluşmuşsa para cezasına da hükmedebilir. Müdahalenin kapsamı, somut aykırılığın niteliğine göre belirlenir.
Kat mülkiyetinden kaynaklanan hâkimin müdahalesi talepleri sulh hukuk mahkemesinde görülür ve dava, ana taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Talebi güçlendirmek için aykırılığın önceden yazılı uyarıyla bildirilmesi ve kat malikleri kurulu kararlarının belgelenmesi yararlı olur. Görev ve yetki kuralları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre belirlenir.
Yükümlülüklerini ısrarla ve ağır biçimde ihlal eden kat malikine karşı, koşulları oluştuğunda bağımsız bölümün mülkiyetinin devri davası açılabilir. Bu istisnaî yaptırım 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.25'te düzenlenmiştir. Uygulamada öncelikle hâkimin müdahalesi yoluna başvurulması, aykırılığın sürekliliğinin ve ağırlığının belgelerle ortaya konulması beklenir; devir davası son çare niteliğindedir.
Aidat, kurul kararları ve yönetim uyuşmazlıklarında hukuki destek için bize ulaşın.
Kat malikinin bağımsız bölüm ve ortak yerlere ilişkin hak ve borçları.
Devamını oku ›MakaleYükümlülüklerini ağır ihlal eden kat malikine karşı açılan devir davası.
Devamını oku ›MakaleBağımsız bölümün amacına aykırı veya rahatsızlık verecek biçimde kullanılması ve KMK m.18-25 dayanağı.
Devamını oku ›MakaleHukuka aykırı kurul kararlarına karşı iptal davası.
Devamını oku ›MakaleÖdenmeyen aidatların tahsili ve gecikme tazminatı.
Devamını oku ›MakaleApartman yaşamında gürültü ve rahatsızlık verici davranışlar.
Devamını oku ›