Ortak Yerlerin Kiraya Verilmesi

Ortak Yerlerde Tasarruf

Çatı, dış cephe, bahçe ve sığınak gibi ortak yerler, tüm kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına özgülenmiştir. Bu yerlerin bir kısmının baz istasyonu, reklam panosu veya benzeri amaçlarla kiraya verilmesi, ortak yararlanmayı etkileyen önemli bir tasarruftur.

Karar Yeter Sayısı

Ortak yerlerin kiraya verilmesi, çoğu zaman olağan yönetim işinin ötesinde, ortak yerlerin özgülenme amacını etkileyen bir işlemdir. Bu nedenle çatı, dam veya dış cephenin reklam amacıyla kiralanmasında bütün kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması gerekir.

Gelirin Paylaşımı

Kiradan elde edilen gelir, kural olarak kat maliklerinin ortak geliri sayılır ve arsa payları oranında ya da kurul kararında belirlenen esasa göre paylaşılır. Gelirin ortak giderlere mahsubu da kararlaştırılabilir.

Uyuşmazlıklar

Yeter sayıya uyulmadan yapılan kiralama veya gelirin haksız paylaşımı, kat malikleri kurulu kararının iptali ve diğer hukuki yollara konu olabilir. Kararların usulüne uygun alınması, uyuşmazlıkları önler.

Hukuki Destek

Ortak yer kiralamaları, hem gelir hem de kullanım hakları bakımından önemli sonuçlar doğurur. Bu süreçlerde hukuki destek alabilirsiniz.

Kurul Kararının İptali ve Süreler

Ortak yerlerin kiraya verilmesine ilişkin kat malikleri kurulu kararına karşı iptal davası açılabilir. Toplantıya katılan ancak karara aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay, toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde dava açabilir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.33). Bu süreler hak düşürücüdür ve mahkemece kendiliğinden gözetilir. Süreler, kararın alındığı toplantının usulüne uygun biçimde tutanağa bağlanmış olmasına göre değerlendirilir; tutanağın imzalanmaması ayrı bir tartışma doğurur.

Görevli ve yetkili mahkeme, anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Karar yeter sayısının hiç sağlanmadığı ya da toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmadığı hâllerde kararın yokluğu veya kesin hükümsüzlüğü ileri sürülebilir; bu iddialar süreye bağlı olmaksızın incelenebilir. Kararın iptali istenirken, kiralamanın sürdürülmesinin doğuracağı sonuçları önlemek amacıyla ihtiyati tedbir talep edilmesi de mümkündür. Davanın yöneltileceği taraf kural olarak diğer kat malikleridir. Ayrıca kiralamadan elde edilen gelirin hangi esasa göre dağıtılacağı ve ortak giderlere mahsup edilip edilmeyeceği de dava kapsamında incelenebilir.

Yöneticinin Temsil Yetkisi ve Sözleşmenin Tarafı

Ortak yerin kiraya verilmesine ilişkin sözleşmeyi çoğunlukla yönetici imzalar; ancak yöneticinin bu yetkisi kat malikleri kurulunun usulüne uygun kararına dayanmalıdır. Yönetici, kurul kararlarını uygulamakla görevli olup kendiliğinden ortak yerlerin özgülenme amacını değiştiren bir tasarrufta bulunamaz (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.35). Kurul kararı bulunmadan imzalanan sözleşme, yetkisiz temsil hükümlerine göre değerlendirilir ve kat maliklerini kural olarak bağlamaz. Kurul kararı sonradan alınarak sözleşmeye icazet verilmesi ise mümkündür; bu durumda sözleşme kural olarak baştan itibaren geçerli sayılır.

Sözleşmenin tarafı belirlenirken kat mülkiyetine tabi yapının tüzel kişiliği bulunmadığı gözetilmelidir; hak ve borçlar kat maliklerine ait olur, yönetici yalnızca temsilci sıfatıyla hareket eder. Bu nedenle sözleşmede tarafın ve temsil yetkisinin dayanağının açıkça gösterilmesi gerekir. Kira süresinin uzunluğu, sözleşmenin sona erdirilme koşulları ve kiracının yapacağı imalatların akıbeti de karara bağlanmalıdır. Bu noktaların belirsiz bırakılması, ileride tahliye ve tazminat uyuşmazlıklarına yol açar. Sözleşmenin yazılı yapılması ve dayanak kurul kararının tarih ile sayısına atıf içermesi, ileride doğacak yetki tartışmalarını da önler.

Sıkça Sorulan Sorular

Apartmanın ortak yerleri kiraya verilebilir mi?

Evet; çatı, dış cephe, bahçe gibi ortak yerler baz istasyonu veya reklam panosu gibi amaçlarla kiraya verilebilir. Ancak bu işlem kat malikleri kurulunun kararına bağlıdır. Ortak yerlerde yapılacak işlemler ve karar yeter sayıları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.44-45'te düzenlenmiştir.

Ortak yerlerin kiraya verilmesi için hangi çoğunluk gerekir?

Ortak yerlerin kiraya verilmesi çoğu zaman olağan yönetim işinin ötesinde, ortak yerlerin özgülenme amacını etkileyen bir tasarruftur. Bu nedenle 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun aradığı nitelikli çoğunluk ya da işlemin niteliğine göre tüm kat maliklerinin oybirliği gerekebilir.

Ortak yerin kira geliri nasıl paylaşılır?

Ortak yerlerden elde edilen kira geliri kural olarak kat maliklerinin ortak geliri sayılır ve arsa payları oranında ya da kat malikleri kurulu kararında belirlenen esasa göre paylaşılır. Gelirin ortak giderlere mahsubu da kararlaştırılabilir. Haksız paylaşım, kurul kararının iptali istemine konu olabilir.