Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi

Sona Erme Sebepleri

Kat mülkiyeti; anagayrimenkulün arsasıyla birlikte tamamen yok olması veya yıkılması, kamulaştırılması ya da kat malikleri kurulu kararı ve terkin gibi sebeplerle sona erer. Sona erme, bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti rejimini ortadan kaldırır.

Anayapının Yıkılması

Anayapı tamamen yıkılır veya kullanılamaz hâle gelirse, kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer ve taşınmaz, kat maliklerinin arsa payları oranında ortak (paylı) mülkiyetine döner. Yeniden yapım, ayrı bir karar ve sürece bağlıdır.

Kısmen Yıkılma

Anayapının bir kısmının yıkılması hâlinde, kat mülkiyetinin akıbeti yıkılan kısmın niteliğine ve onarımın mümkün olup olmadığına göre belirlenir. Onarım mümkünse, giderlere katılım kuralları uygulanır.

Sona Ermenin Sonuçları

Sona erme ile birlikte bağımsız bölüm mülkiyeti, paylı mülkiyete dönüşür. Kat malikleri, paylarını koruyarak taşınmaz üzerinde ortak hak sahibi olur. Yeniden yapım veya satış gibi seçenekler bu aşamada gündeme gelir.

Hukuki Destek

Kat mülkiyetinin sona ermesi, mülkiyet haklarını ve yeniden yapım sürecini doğrudan etkiler. Bu süreçlerde haklarınızın korunması için hukuki destek alabilirsiniz.

Bildirim Yükümlülüğü ve Kaydın Silinmesi

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.48, harap olma hâlinde bir bildirim ödevi öngörür. Anagayrimenkulün veya anayapının tümünün ya da bir kısmının harap olması durumunda yönetici, durumu taşınmazın bulunduğu yerin tapu idaresine ve bütün kat maliklerine derhal bildirir. Yönetici yoksa bu bildirimi, bağımsız bölümü harap olan kat maliki yapar. Bildirimin yapılmaması yüzünden doğacak zararların tümünden bağımsız bölümü harap olan kat maliki sorumludur; yönetici ise zararın beşte biri oranındaki kısmından müteselsilen sorumlu tutulur.

Kat mülkiyeti sona erince kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalar kapatılır. Taşınmazın kaydı, anayapıdan sağlam kalan kısımlar gösterilmek ve kat mülkiyeti kütüğü kurulmadan önceki genel kütük kaydıyla bağlantı sağlanmak suretiyle, arsa payları oranında ortak mülkiyet esaslarına göre genel kütüğe tescil edilir. Sigorta bedelleri ile enkaz üzerinde de ortak mülkiyet hükümleri yürür. Tümü harap olan anayapının arsasında malik veya ortak malikler yeniden kat mülkiyeti esasına göre yapı yapmak isterse, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin hükümler uygulanır.

Kat İrtifakının Sona Ermesinden Farkı

Henüz yapı tamamlanmadan kurulan kat irtifakının sona ermesi, kat mülkiyetinden farklı esaslara tabidir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.49 uyarınca arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilir. Ayrıca kat irtifakı; arsanın tamamen yok olması, üzerinde yapı yapılamayacak hâle gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer. Görüldüğü üzere irtifakın sona ermesi, kat mülkiyetine göre çok daha esnek ve iradeye açık bir yapıdadır.

Aynı maddede, yapının zamanında tamamlanmaması hâline özgü bir yol da düzenlenmiştir. Kat irtifakına konu arsa üzerinde, irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa, maliklerden birinin istemi üzerine sulh hâkimi gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek kat irtifakının sona ermesine ya da belli bir süre uzatılmasına karar verir. Süre, istem üzerine yeniden uzatılabilir. Kat irtifakı bu yolla kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir ve taşınmaz, arsa payları oranında paylı mülkiyet rejimine göre işlem görmeye devam eder.

Sıkça Sorulan Sorular

Kat mülkiyeti hangi hâllerde sona erer?

Kat mülkiyeti; anagayrimenkulün arsasıyla birlikte tamamen yok olması veya yıkılması, kamulaştırılması ya da kat mülkiyetinin kütükten terkin edilmesiyle sona erer. Bu hâller 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.46 ve m.47'de düzenlenmiştir. Sona erme, bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti rejimini ortadan kaldırır.

Bina tamamen yıkılırsa kat maliklerinin durumu ne olur?

Anayapı tamamen yok olur veya yıkılırsa kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer ve taşınmaz, kat maliklerinin arsa payları oranında paylı mülkiyetine döner. Kat malikleri paylarını koruyarak taşınmaz üzerinde ortak hak sahibi olur. Düzenleme 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.46'da yer alır; yeniden yapım ayrı bir karara bağlıdır.

Binanın bir kısmı yıkılırsa kat mülkiyeti sona erer mi?

Hayır; anayapının yalnızca bir kısmının harap olması hâlinde kat mülkiyeti kural olarak devam eder. Bu durumda yıkılan kısmın niteliği, onarımın mümkün olup olmadığı ve onarım giderlerine katılma kuralları belirleyici olur. Kısmen harap olma hâli 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.47'de düzenlenmiştir.