Aidat Alacağı İçin İcra Takibi

Takip ve Dava Hakkı

Yönetici, kat malikleri kurulunun kararıyla veya kanundan doğan yetkiyle, ödenmeyen ortak gider alacaklarının tahsili için borçlu malike karşı icra takibi yapabilir ve dava açabilir (KMK m.20, m.35).

Alacak, işletme defteri kayıtları, karar defteri ve gider belgeleriyle ispatlanır. Talep, asıl aidatla birlikte gecikme tazminatını da içerir.

Kanuni İpotek ve Öncelik

Kat maliklerinin ortak gider alacakları, borçlu malikin bağımsız bölümü üzerinde önceliklidir; ayrıca kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tanınmıştır (KMK m.22).

Bağımsız bölüm devredilse dahi, önceki döneme ait ödenmemiş ortak gider borçlarından yeni malik ve eski malik birlikte sorumlu olabilir.

Tahsil Süreci

İcra takibinde ödeme emrine itiraz edilirse, alacaklı yönetim itirazın iptali veya kaldırılması yoluna başvurur. Kesinleşen alacak için haciz ve satış işlemleri yürütülür.

Belgeli ve düzenli tutulan kayıtlar, takibin hızlı ve sağlıklı ilerlemesini sağlar; usule aykırılık tahsilatı geciktirebilir.

Gecikme Tazminatı ve Takip Talebinin Hazırlanması

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat malikinin, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlü olduğunu düzenler. Bu, genel temerrüt faizinden bağımsız ve kanundan doğan özel bir yaptırımdır; ayrıca kararlaştırılmış olması gerekmez. Takip talebinde asıl alacak ile gecikme tazminatının ayrı kalemler hâlinde ve hesabı gösterilerek talep edilmesi yerinde olur. Kalemlerin birbirine karıştırılması, itiraz hâlinde alacağın likit sayılmasını ve tazminat taleplerini tartışmalı hâle getirebilir.

Takibin dayanağını oluşturan belgeler de baştan hazırlanmalıdır. Kanunun m.37 hükmüne göre yönetici tarafından düzenlenen işletme projesi kat maliklerine tebliğ edilir ve tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir. Kesinleşen işletme projeleri ile kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları, İcra ve İflas Kanunu m.68'in birinci fıkrasında sayılan belgelerden sayılır. Bu nitelendirme, ödeme emrine itiraz hâlinde alacaklı yönetimin icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilmesine imkân tanır ve tahsil sürecini belirgin biçimde hızlandırır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.33, kat malikleri kurulu kararlarına ve bu Kanundan doğan diğer uyuşmazlıklara ilişkin başvuruların anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine yapılacağını öngörür. Ortak gider alacağının tahsili için başlatılan takibe itiraz edilmesi hâlinde açılacak itirazın iptali davası da bu görev kuralına tabidir. İcra takibi bakımından ise yetkili icra dairesi, İcra ve İflas Kanunu ile Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun yetkiye ilişkin kuralları çerçevesinde belirlenir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B uyarınca dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Bu nedenle aidat alacağına ilişkin dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması ve anlaşma sağlanamazsa son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi gerekir. Buna karşılık ilamsız icra takibi başlatmak için arabuluculuk zorunluluğu bulunmaz. Uygulamada yönetimler önce takip başlatıp itirazla karşılaştıklarında arabuluculuk aşamasını atlayarak dava açmakta ve dava usulden reddedilmektedir; bu ayrımın gözetilmesi zaman ve emek kaybını önler.

Sıkça Sorulan Sorular

Aidatını ödemeyen komşuya ne yapılır?

Yönetim, ortak gider alacağı için icra takibi ve dava başlatabilir; alacak gecikme tazminatını da kapsar.

Aidat alacağı öncelikli mi?

Evet. Ortak gider alacakları borçlu malikin bağımsız bölümü üzerinde önceliklidir ve kanuni ipotek hakkı vardır.

Daireyi alan eski borçtan sorumlu mu?

Devirde, önceki döneme ait ödenmemiş ortak gider borçlarından yeni malik ve eski malik birlikte sorumlu tutulabilir.