Apartman kapıcısı iş hukuku anlamında işçidir; işvereni kat malikleri veya onları temsil eden yönetimdir ve iş ilişkisi İş Kanunu hükümlerine tabidir.
Konut kapıcısı, bina ve çevresinin temizliği, güvenliği, kalorifer ve benzeri ortak hizmetlerin görülmesi işini gören işçidir. Kapıcı ile kat malikleri arasındaki ilişki bir iş ilişkisidir ve İş Kanunu kapsamında değerlendirilir.
Kapıcının işvereni, kural olarak kat malikleridir; bu yetki çoğunlukla yönetici veya yönetim kurulu eliyle kullanılır. İşçilik haklarına ilişkin sorumluluk, işveren sıfatıyla kat maliklerine aittir.
Kapıcıya görevi nedeniyle konut tahsis edilebilir. Kapıcı konutunun tahsisi ve kullanımı, iş ilişkisinin bir parçasıdır. İş ilişkisi sona erdiğinde, kapıcının konutu tahliye etmesi gündeme gelir; bu süreçte tahliye usullerine uyulmalıdır.
Kapıcının iş sözleşmesinin sona ermesinde kıdem tazminatı, ihbar tazminatı ve diğer işçilik alacakları gündeme gelebilir. İş ilişkisinin haklı veya geçerli nedene dayanması, hak ve yükümlülükleri belirler.
Kapıcı-işveren ilişkisinde hem kat malikleri hem kapıcı açısından hak kayıpları yaşanabilir. İşçilik alacaklarının doğru hesaplanması ve tahliye sürecinin hukuka uygun yürütülmesi için hukuki destek önerilir.
Kapıcının işçilik alacaklarına ilişkin uyuşmazlıklarda görevli mahkeme iş mahkemesidir; iş mahkemesi kurulmayan yerlerde asliye hukuk mahkemesi bu sıfatla görev yapar. Kanuna veya iş sözleşmesine dayanan işçi alacağı ve tazminat talepleriyle işe iade istemlerinde, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (7036 sayılı İş Mahkemeleri Kanunu m.3). Bu zorunluluk, kapıcılık ilişkisinden doğan alacaklar bakımından da aynen geçerlidir. Arabuluculuk başvurusunun karşı taraf bilgileri doğru gösterilerek yapılması sürecin geçersiz sayılmasını önler; bu husus çok sayıda malikin bulunduğu yapılarda önem kazanır.
Arabuluculuk ve dava sürecinde davalı sıfatının doğru belirlenmesi önem taşır. İşveren sıfatı kural olarak kat maliklerine ait olduğundan, husumetin yöneltileceği taraf konusunda dikkatli olunmalıdır; yönetici çoğu zaman temsilci konumundadır. Apartman yönetiminin bağımsız bir tüzel kişiliği bulunmadığı gözetilerek, başvurunun kat maliklerini kapsayacak biçimde yapılması gerekir. Bu husus gözden kaçırıldığında husumet yokluğu nedeniyle ret kararı verilebilir ve süreç yeniden yürütülmek zorunda kalınabilir. Yönetim planında yöneticiye tanınan yetkilerin kapsamı da bu değerlendirmede birlikte dikkate alınır.
En yaygın hata, kapıcıyla yazılı iş sözleşmesi yapılmaması ve çalışma koşullarının belgelenmemesidir. Görev tanımı, çalışma saatleri, hafta tatili ve konut tahsisinin ücretin bir parçası sayılıp sayılmayacağı yazılı olarak düzenlenmediğinde sonradan doğan uyuşmazlıkların çözümü güçleşir. İkinci hata, sigorta bildirimlerinin gerçek ücret üzerinden yapılmamasıdır; bu durum hem idari yaptırım hem de alacak hesabında tartışma doğurur. Ücret ödemelerinin banka aracılığıyla yapılması ispat kolaylığı sağlar. Fazla çalışma ve hafta tatili iddialarında, çalışma düzenini gösteren kayıtların bulunmaması tanık beyanlarının ağırlığını artırır.
Bir diğer hata, iş ilişkisi sona erdiğinde kapıcı konutunun tahliyesi için gereken hukuki yolun izlenmemesidir. Konutun fiilen boşaltılması yönünde baskı kurulması yerine, mevzuatta öngörülen usule uygun biçimde hareket edilmesi gerekir. Tahliye ile işçilik alacaklarının birbirinden bağımsız olduğu; alacakların ödenmemesinin tahliyeyi engellemeyeceği gibi tahliyenin de alacak hakkını ortadan kaldırmayacağı unutulmamalıdır. Kapıcı giderlerinin paylaştırılmasında ise yönetim planı hükümleri esas alınır. Konutun kullanımına ilişkin düzenlemenin sözleşmede açıkça yer alması, sona erme aşamasındaki tartışmaları önemli ölçüde azaltır.
Kapıcının işvereni kural olarak kat malikleridir; bu sıfat çoğunlukla yönetici ya da yönetim kurulu eliyle kullanılır. İşçilik alacaklarına ilişkin sorumluluk da işveren sıfatıyla kat maliklerine aittir. Kapıcı giderlerinin ortak gider olarak paylaşımı ise 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20'de düzenlenmiştir.
Evet; konut kapıcısı 4857 sayılı İş Kanunu kapsamında işçi sayılır ve iş sözleşmesinden doğan haklardan yararlanır. Kapıcı hizmetlerinin kapsamı, çalışma süreleri, tatil ve yıllık izin hakları ile kapıcı konutuna ilişkin esaslar, İş Kanunu m.110'a dayanılarak çıkarılan Konut Kapıcıları Yönetmeliği ile düzenlenmiştir.
Kapıcıya görevi nedeniyle tahsis edilen konutun, iş ilişkisi sona erdiğinde boşaltılması gerekir. Kapıcı konutu boşaltmazsa tahliye için usulüne uygun biçimde mahkemeye başvurulmalıdır; fiilî yollarla tahliye yapılamaz. Ayrıca kıdem ve ihbar tazminatı gibi alacaklar 4857 sayılı İş Kanunu hükümlerine göre değerlendirilir.
Aidat, kurul kararları ve yönetim uyuşmazlıklarında hukuki destek için bize ulaşın.
Yöneticinin görevleri, yetkileri ve hukuki sorumluluğu.
Devamını oku ›MakaleKat malikinin bağımsız bölüm ve ortak yerlere ilişkin hak ve borçları.
Devamını oku ›MakaleDevre mülk hakkının kurulması, yapının belirli dönemlerde kullanımını sağlayan irtifak hakkına dayanır. Sözleşme, tapu işlemleri ve tarafların yükümlülükleri.
Devamını oku ›MakaleKat malikleri kurulunca yönetici seçimi, hâkim tarafından atama ve yöneticinin azli; KMK m.34 dayanağı.
Devamını oku ›MakaleAnagayrimenkulun yıllık gider ve avans tutarlarını gösteren işletme projesinin hazırlanması ve kesinleşme süreci.
Devamını oku ›MakaleBina ortak yerlerinin kullanımı ve uyuşmazlıklar.
Devamını oku ›