Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk

Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümünde, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu hâle getirilmiştir. Arabuluculuk, bu uyuşmazlıklarda bir dava şartıdır.

Bu kapsamda tahliye, kira bedelinin tespiti ve kira alacağına ilişkin pek çok uyuşmazlık, doğrudan dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinden geçer.

Sürecin İşleyişi

Taraflar, görevlendirilen arabulucu eşliğinde uyuşmazlığı müzakere eder. Anlaşma sağlanırsa, düzenlenen anlaşma belgesi taraflar bakımından bağlayıcı olur ve icra edilebilir nitelik taşıyabilir.

Anlaşma sağlanamazsa, son tutanakla birlikte dava yolu açılır; arabulucuya başvurulmadan açılan dava ise usulden reddedilir.

Avantajları

Arabuluculuk; yargı sürecine göre daha hızlı, daha az masraflı ve tarafların iradesine dayalı bir çözüm imkânı sunar. Kira ilişkisinin sürdürülebilir biçimde devamı veya makul koşullarda sona ermesi bakımından elverişlidir.

Sürecin etkin yürütülmesi, tarafların haklarının doğru biçimde değerlendirilmesini gerektirir.

Kapsam Dışında Kalan Talepler

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk, 6325 sayılı Kanun m.18/B ile düzenlenmiştir. Bu düzenlemede kapsam dışı bırakılan başlıca hâl, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümlerdir. Kiraya veren, kira bedelinin ödenmemesi hâlinde icra dairesi üzerinden tahliye talepli takip yapabilir; bu yol için önceden arabulucuya başvurulması aranmaz. Takibe itiraz üzerine açılacak davalarda ise durum ayrıca değerlendirilir. İlamsız tahliye yolunun tercih edilmesi hâlinde, takibin ve varsa ihtarın usulüne uygun düzenlenmiş olması ayrıca aranır.

İhtiyati tedbir, ihtiyati haciz ve delil tespiti gibi geçici hukuki koruma talepleri de dava şartına tabi değildir; bunlar doğrudan mahkemeden istenebilir. Aynı şekilde, kira ilişkisiyle bağlantılı görünse de ayni hakka veya tapu kaydına dayanan istemler kendi usulüne tabidir. Talebin niteliği yanlış belirlenirse dava usulden reddedilir. Bu nedenle dilekçe hazırlanmadan önce hangi taleplerin arabuluculuk kapsamında bulunduğu netleştirilmelidir. Kapsamın belirlenmesinde sözleşmenin niteliği ile talebin dayanağı birlikte değerlendirilir; kira ilişkisinden doğmayan taleplerin ayrı bir usule tabi olduğu gözden kaçırılmamalıdır.

Görevli Mahkeme ve Süreler

Kira ilişkisinden doğan davalarda, konusuna ve değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi görevlidir (6100 sayılı Kanun m.4). Yetki bakımından davalının yerleşim yeri mahkemesi yanında, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi de yetkilidir. Arabuluculuk başvurusu ise karşı tarafın yerleşim yerindeki veya işin yapıldığı yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Büro kurulmayan yerlerde başvuru, görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne yöneltilir. Büronun yetkisine itiraz edilirse dosya sulh hukuk mahkemesine gönderilir ve verilen karar kesindir; bu nedenle başvurunun baştan doğru büroya yapılması zaman kazandırır.

Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir. Büroya başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Geçerli bir mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmayan taraf, davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile yargılama giderinin tamamından sorumlu tutulur ve lehine vekâlet ücretine hükmedilmez. Anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması ileride ayrı bir dava açılmasını önler; şerh, belgenin ilam gibi icrasına imkân tanır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira davası için arabuluculuk zorunlu mu?

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların önemli bir kısmında, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

Arabuluculukta anlaşma bağlayıcı mı?

Sağlanan anlaşma taraflar bakımından bağlayıcıdır ve icra edilebilir nitelik taşıyabilir.

Arabuluculuğa başvurmadan dava açılırsa ne olur?

Dava şartı yerine getirilmediğinden dava usulden reddedilir.