Kira Bedelinin Ödenmemesi ve İcra

Kira Bedelinin Ödenmemesi

Kiracının en temel borcu, kira bedelini sözleşmede kararlaştırılan zamanda ödemektir. Kira bedelinin ödenmemesi, kiraya verene fesih ve tahliye yolunu açan önemli bir sebeptir (TBK m.315).

Kira borcunun ödenmemesi hâlinde kiraya veren, doğrudan değil, kanunda öngörülen usule uyarak hareket etmelidir.

Temerrüt ve İhtar

Kiracı kira bedelini ödemede temerrüde düşerse, kiraya veren yazılı olarak bir süre verir ve bu süre içinde borç ödenmezse sözleşmeyi feshedebileceğini bildirir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür (TBK m.315).

Verilen süre içinde ödeme yapılmazsa, kiraya veren sözleşmeyi feshederek tahliye talep edebilir.

İcra ve Tahliye Yolları

Kira alacağı için ilamsız icra takibi (tahliye istemli) yapılabileceği gibi, koşulları varsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası da açılabilir. Ayrıca bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olan kiracı, ayrı bir tahliye sebebiyle de karşılaşabilir.

Hangi yolun seçileceği, somut duruma ve alacağın niteliğine göre belirlenir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira ilişkisinden doğan davalar, konusu ve değeri ne olursa olsun sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4). Tahliye, kira tespiti, kira alacağı ve tahliye taahhüdüne dayalı istemler bu kapsamdadır. Yetki bakımından davalının yerleşim yeri mahkemesi genel kural olmakla birlikte, sözleşmeden doğan davalarda sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi de yetkilidir (HMK m.6, m.10). Kira bedelinin ödeneceği yer çoğu sözleşmede kiraya verenin yerleşim yeri ya da banka hesabı olarak belirlendiğinden, uygulamada seçimlik yetki geniş bir alan bulur. Yetki sözleşmeleri ise yalnızca tacirler ve kamu tüzel kişileri arasında geçerli biçimde yapılabilir.

İcra takibi yoluyla tahliyede merci farklıdır; ödeme emrine itiraz edilmemesi ya da itirazın hükümden düşürülmesi hâlinde tahliye talebi, takibin yapıldığı yerdeki icra mahkemesine yöneltilir (İİK m.269 ve devamı). İcra mahkemesi yalnızca takip dosyası ve belgeler üzerinden sınırlı bir inceleme yapar. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; ilamsız icra yoluyla yürütülen tahliye talepleri ile ihtiyati tedbir istemleri bu zorunluluğun dışında tutulmuştur (6325 sayılı Kanun m.18/B). Bu nedenle takip ve dava yollarından hangisinin seçileceği, en baştan belirlenmesi gereken bir tercihtir.

Süreler ve Zamanaşımı

Temerrüt nedeniyle fesihte süre, ihtarın kiracıya tebliğ edildiği tarihten sonra işlemeye başlar; konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gün, diğer kiralarda daha kısadır (TBK m.315). İhtarda hem borcun açıkça gösterilmesi hem de süre içinde ödenmemesi hâlinde sözleşmenin feshedileceğinin bildirilmesi zorunludur; bu iki unsurdan biri eksikse ihtar sonuç doğurmaz. Verilen süre dolmadan açılan tahliye davası ya da yapılan fesih bildirimi erken sayılır ve talep reddedilir. İhtarın tebliğ tarihini gösteren belgenin saklanması, sürenin hesabında tek başına belirleyici olur.

İki haklı ihtar sebebine dayanan tahliye davası, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır (TBK m.352). İcra yoluyla tahliyede ödeme emrine itiraz süresi yedi gün, ödeme süresi ise konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz gündür. Ödeme süresinin bitiminden itibaren kanunda öngörülen süre içinde icra mahkemesinden tahliye istenmezse takip yalnızca alacak bakımından sürer. Kira bedeli alacakları beş yıllık zamanaşımına tabidir; zamanaşımı def'i ancak süresinde ileri sürülürse dikkate alınır (TBK m.147). Sürelerin hesabında tatil günlerine ve tebligat kurallarına ilişkin hükümlerin de gözetilmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira ödenmezse ne yapılır?

Kiraya veren yazılı ihtarla süre verir; konut ve çatılı işyerinde bu süre en az otuz gündür. Süre içinde ödenmezse fesih ve tahliye istenebilir.

Ödenmeyen kira için hangi yol izlenir?

İlamsız icra takibi (tahliye istemli) yapılabilir ya da koşulları varsa tahliye davası açılabilir.

İki haklı ihtar nedir?

Kiracının bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olması, ayrı bir tahliye sebebi oluşturur.