İki Haklı İhtar ile Tahliye

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar yapılmasına sebep olursa, kiraya veren bu nedenle tahliye davası açabilir (TBK m.352/2). Bu, konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü bir tahliye sebebidir.

İhtarların haklı olması, yani gerçekten muaccel (ödenmesi gereken) kira borcuna dayanması gerekir.

Koşullar

Tahliye davasının açılabilmesi için; ihtarların aynı kira yılı içinde ve farklı aylara ilişkin kira borçları için yapılmış olması gerekir. İki ihtarın da yazılı ve usulüne uygun olması şarttır.

Kiracının sonradan borcu ödemesi, bu tahliye sebebini tek başına ortadan kaldırmaz.

Dava Süresi

İki haklı ihtara dayalı tahliye davası, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır (TBK m.352/2). Bu süre hak düşürücü niteliktedir.

Sürelerin doğru hesaplanması, davanın kabulü için belirleyicidir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklar, Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4 uyarınca sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır; iki haklı ihtara dayalı tahliye davası da bu kapsamdadır. Miktar veya değerine bakılmaksızın görev sulh hukuk mahkemesine aittir. Kiralananın icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kuralın dışında tutulmuştur. Görev kamu düzenine ilişkin olduğundan asliye hukuk mahkemesinde açılan dava usulden reddedilir; bu da hak düşürücü sürenin işlediği bir dönemde ciddi zaman kaybı doğurur. Yargılama basit usule tabi olduğundan cevap süreleri ve delil sunma zamanı da buna göre hesaplanmalıdır.

Yetki bakımından genel kural uyarınca davalı kiracının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir. Kira sözleşmesinden doğan davalarda, Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.10 gereği sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de dava açılabilir; uygulamada bu yer çoğunlukla kiralananın bulunduğu yerdir. Tahliye istemiyle birlikte kira alacağı da talep edilecekse, her iki istem bakımından yetkili tek bir mahkemenin seçilmesi süreci kolaylaştırır. Yetki itirazının süresinde ve usulüne uygun biçimde ileri sürülmesi gerekir; aksi hâlde mahkeme yetkili hâle gelir ve itiraz sonradan dinlenmez.

Dava Şartı Arabuluculuk

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. İki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davası da bu kapsamda değerlendirilir. Kiralananın İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ise kapsam dışında tutulmuştur. Arabulucuya başvurulmadan doğrudan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir; bu nedenle bir aylık hak düşürücü süre planlanırken arabuluculuk aşamasının da hesaba katılması gerekir. Başvurunun taşınmazın bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılması usul yönünden önemlidir.

Arabuluculuk sürecinin başlamasından sona ermesine kadar geçen süre, zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesabında dikkate alınmaz; bu kural sürenin arabuluculuk nedeniyle kaçırılmasını önler. Süreç anlaşmayla sonuçlanırsa düzenlenen belge, kanunda öngörülen koşullarla ilam niteliği kazanır ve tahliyeye ilişkin bir taahhüt içeriyorsa icraya konulabilir. Anlaşma sağlanamazsa son tutanağın aslı ya da örneği dava dilekçesine eklenir; eklenmemesi hâlinde mahkeme kesin süre verir ve eksiklik giderilmezse dava reddedilir. Görüşmelere geçerli mazeret olmaksızın katılmamanın yargılama giderleri yönünden sonuçları da bulunur.

Sıkça Sorulan Sorular

İki haklı ihtar tahliyesi nedir?

Kiracının bir kira yılı içinde iki kez yazılı haklı ihtara sebep olması hâlinde açılabilen özel bir tahliye davasıdır.

Dava ne zaman açılır?

İhtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır; bu süre hak düşürücüdür.

Kiracı borcu öderse tahliye engellenir mi?

Sonradan ödeme, iki haklı ihtara dayalı tahliye sebebini tek başına ortadan kaldırmaz.