Bir kira sözleşmesinde birden fazla kiracı varsa, kural olarak kira borcundan müteselsilen sorumlu olurlar. Sözleşmenin feshi ve tahliye bakımından kiracıların birlikte hareket etmesi önem taşır.
Birden çok kiracının aynı sözleşmeye taraf olması hâlinde, sözleşmede veya kanunda müteselsil sorumluluk öngörülmüşse, kiraya veren kira alacağının tamamını kiracılardan herhangi birinden isteyebilir (TBK m.162 vd.).
Borcu tek başına ödeyen kiracı, diğerlerine kendi payları oranında rücu edebilir. Bu nedenle ortak kiracılıkta iç ilişkideki pay dağılımı önemlidir.
Ortak kira sözleşmesinde, sözleşmenin bir bütün olarak feshi için kural olarak kiracıların birlikte hareket etmesi gerekir. Kiracılardan yalnızca birinin çıkması sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez.
Sözleşmeden çıkmak isteyen kiracının durumu, kiraya verenle yapılacak yeni bir anlaşmayla veya sözleşmedeki özel hükümlerle çözülür; aksi hâlde sorumluluk sürebilir.
Tahliye davası, sözleşmenin tarafı olan tüm kiracılara yöneltilmelidir; aksi hâlde infazda sorun çıkar. Kiralanan, ancak tüm kiracılar bakımından tahliye koşulları oluştuğunda boşaltılabilir.
Ortak kiracılıkta anlaşmazlıkları önlemek için sözleşmede pay, sorumluluk ve çıkış koşullarının açıkça düzenlenmesi tavsiye edilir.
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, alacak davaları da dâhil olmak üzere sulh hukuk mahkemesinde görülür (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4). Bu kural; tahliye, kira bedelinin tespiti, güvence bedelinin iadesi ve kiralanana verilen zararın tazmini gibi istemleri kapsar. Birden çok kiracının bulunduğu sözleşmelerde dava, sözleşmenin tarafı olan kiracıların tümüne yöneltilmelidir. Zorunlu dava arkadaşlığının bulunduğu hâllerde eksik taraf teşkili, davanın esasa girilmeden reddine yol açabilir. Kiracılardan birinin ölümü hâlinde mirasçıların davaya dâhil edilmesi gerekir; taraf teşkilinin eksik kalması hükmün icrasında güçlük doğurur.
Yetki bakımından davalının yerleşim yeri mahkemesi genel yetkili olmakla birlikte, sözleşmeden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.6 ve m.10). Kira sözleşmelerinde ifa yeri çoğunlukla kiralananın bulunduğu yer olduğundan, uygulamada davalar taşınmazın bulunduğu yerde açılır. Birden çok davalı bulunması hâlinde dava, bunlardan birinin yerleşim yeri mahkemesinde de açılabilir (HMK m.7). Kiracıların farklı şehirlerde oturması bu nedenle engel oluşturmaz. Sözleşmede kararlaştırılan yetki kaydı, tacir olmayan kiracılar bakımından kural olarak geçerli sayılmaz.
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Hukuki Uyuşmazlıklarda Arabuluculuk Kanunu m.18/B). Müteselsil kiracılıktan doğan alacak, tahliye ve kira bedelinin tespiti istemleri de bu kapsamdadır. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir. Sürecin doğru işlemesi için tüm kiracıların taraf olarak gösterilmesi gerekir; eksik tarafla yürütülen görüşme, sonradan açılacak davada dava şartının yerine getirilmediği tartışmasını doğurur. Görüşmelere kiracılardan yalnızca birinin katılması hâlinde diğerlerinin yazılı yetkilendirmesi aranır ve bu husus tutanağa yazılır.
İcra ve İflas Kanunundaki ilamsız icra yoluyla tahliye takipleri bu şarta tabi değildir. Arabuluculuk görüşmelerinde taraflar; ödenmemiş kira bedelleri, sözleşmeden çıkmak isteyen kiracının durumu, güvence bedelinin iadesi ve tahliye tarihi gibi konularda bütüncül bir anlaşmaya varabilir. Anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alındığında bu belge ilam niteliğinde sayılır ve ayrıca dava açmaya gerek kalmadan icra dairesi aracılığıyla yerine getirilebilir. Bu yol, çok taraflı kiracılıklarda pratik bir çözüm sağlar. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenerek dava şartının yerine getirildiği ispatlanır.
Müteselsil sorumluluk varsa kiraya veren tüm alacağı herhangi bir kiracıdan isteyebilir; ödeyen kiracı diğerlerine payları oranında rücu eder.
Hayır. Bir kiracının çıkması sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez; çıkış, kiraya verenle anlaşma veya sözleşme hükümleriyle çözülür.
Tahliye davası sözleşmenin tarafı olan tüm kiracılara yöneltilmelidir; aksi hâlde tahliyenin infazında sorun doğar.
Tahliye, kira tespiti, uyarlama ve kira alacağı süreçlerinde kiracı ve kiraya veren olarak haklarınızı koruyoruz. Bize ulaşın.
Kira bedelinin ne zaman ve nerede ödeneceğine ilişkin kanuni kurallar ile tarafların bu konudaki sözleşme serbestisi ele alınır.
Devamını oku ›MakaleKiracının Erken Çıkması ve Bildirim Süresi hakkında bilgi ve hukuki destek.
Devamını oku ›MakaleKira Sözleşmesinde Ceza Koşulu ve Muacceliyet hakkında bilgi ve hukuki destek.
Devamını oku ›MakaleKira tespiti, tahliye ve alacak davalarında hangi mahkemenin görevli olduğu ve yetkili mahkemenin nasıl belirlendiği ele alınır.
Devamını oku ›MakaleKiralananın Devri ve Malikin Değişmesi hakkında bilgi ve hukuki destek.
Devamını oku ›MakaleKira Bedelinde Tevdi Mahalli Tayini hakkında bilgi ve hukuki destek.
Devamını oku ›