Kiracının Erken Çıkması ve Bildirim Süresi

Erken Çıkışta Kiracının Sorumluluğu

Kira sözleşmesini süresinden önce sona erdiren kiracı, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca kira bedelini ödemekle yükümlüdür (TBK m.325/1).

Kiracı, kiraya verenin bulabileceği ödeme gücüne sahip ve kiralamayı kabul edecek yeni bir kiracı önerirse, bu makul süreden önce de sorumluluktan kurtulabilir.

Kiraya Verenin Zararı Azaltma Yükümü

Kiraya veren, kiralananı yeniden kiraya vermek için makul çabayı göstermek zorundadır; boş tuttuğu süre için sınırsız kira talep edemez. Kendi elde ettiği veya elde etmekten kaçındığı yararlar mahsup edilir (TBK m.325/2).

Bu nedenle 'makul süre' somut piyasa koşullarına, kiralananın niteliğine ve bölgedeki talebe göre belirlenir; her olayda ayrı değerlendirilir.

Belirli Süreli Sözleşmede Bildirim

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır (TBK m.347/1).

Erken tahliyeye ilişkin uyuşmazlıklarda, çıkış tarihi, anahtar teslimi ve bildirimin ispatı önem taşır; tutanak ve yazılı bildirim delil oluşturur.

İspat ve Deliller

Erken tahliye uyuşmazlıklarında en önemli mesele, kiralananın hangi tarihte fiilen boşaltıldığı ve anahtarın ne zaman teslim edildiğidir. Anahtarın elden verildiği hâllerde teslimin ispatı güçleşir; bu nedenle karşılıklı imzalanan bir tahliye ve anahtar teslim tutanağı düzenlenmesi en güvenli yoldur. Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa noter aracılığıyla anahtar tevdi işlemi yapılabilir; böylece teslim tarihi resmî biçimde belgelenmiş olur. Kiracının tahliye iradesini ve tarihini önceden yazılı biçimde bildirmesi de önemlidir; bildirimin noter aracılığıyla yapılması hem tarihi hem içeriği tartışmasız hâle getirir.

Tahliye tarihinin ispatında elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerinin kapatıldığı tarihe ilişkin kayıtlar, nakliye faturası, adres değişikliği bildirimi ve komşu tanıklığı da değerlendirilir. Kiralananın yeniden kiraya verilebileceği makul sürenin belirlenmesinde ise bölgedeki emsal kira ilanları, taşınmazın niteliği ve piyasadaki talep dikkate alınır; mahkeme çoğu zaman bilirkişi incelemesine başvurur. Kiraya verenin ilan verip vermediği, taşınmazı gösterip göstermediği de özen ölçütü bakımından değerlendirilir. Kiracının önerdiği yeni kiracının ödeme gücüne sahip olduğunun ve sözleşmeyi devralmaya hazır bulunduğunun da belgelerle ortaya konulması gerekir.

Depozitonun İadesi ve Kesintiler

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli kararlaştırılmışsa, bu bedel üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence para veya kıymetli evrak olarak verilmişse, kiracının onayı olmaksızın çekilmemek üzere bir bankada vadeli tasarruf hesabına yatırılır. Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla ya da icra takibinin kesinleşmesi veya mahkeme kararı üzerine geri verebilir. Bu esaslar Türk Borçlar Kanunu m.342'de düzenlenmiş olup uygulamada çoğu zaman gözetilmemektedir. Uygulamada güvence bedelinin elden ödenmesi yaygın olduğundan, ödemenin banka aracılığıyla ve açıklama yazılarak yapılması sonradan doğacak ispat sorunlarını ortadan kaldırır.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira ilişkisiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse, kiracının istemi üzerine güvence iade edilir. Kiracının olağan kullanımdan doğan eskimelerden sorumlu olmadığı, yalnızca özensiz kullanımdan kaynaklanan zararların kesinti konusu yapılabileceği unutulmamalıdır. Taşınmazın teslim ve tahliye anındaki durumunun fotoğraf ve tutanakla kayıt altına alınması tartışmaları önler. Ayrıca ödenmemiş kira, aidat ve fatura borçlarının güvenceden mahsup edilebilmesi için bu alacakların varlığının ve tutarının belgelendirilmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Sözleşme bitmeden çıkarsam kalan kirayı öder miyim?

Kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca kira bedelinden sorumlu olursunuz; kalan tüm süreyi ödemeniz gerekmez.

Yerime kiracı bulursam sorumluluktan kurtulur muyum?

Ödeme gücü olan ve kiralamayı kabul edecek uygun bir kiracı önerirseniz, makul süreden önce sorumluluğunuz sona erebilir.

Erken çıkışta depozitomu geri alabilir miyim?

Kira borcu ve kiralanana verilen zarar mahsup edildikten sonra kalan depozito iade edilir; makul süre kirasından sorumluysanız bu tutar dikkate alınır.