Kira Alacağı ve Tahliye İçin İcra Takibi

Tahliye İçin İcra Takibinin Başlatılması

Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya veren, hem kira alacağı hem de tahliye talebiyle ilamsız icra takibi başlatabilir. Kiracıya gönderilen ödeme emrinde borç ve tahliye ihtarı yer alır (İİK m.269).

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya, ödeme için en az otuz günlük süre verilir; bu süre içinde ödenmezse tahliye koşulları oluşur (TBK m.315).

İtiraz ve Sonuçları

Kiracı ödeme emrine yasal süresinde itiraz ederse takip durur. Kira sözleşmesindeki imzaya itiraz edilmemişse, akde (sözleşmeye) itiraz sınırlı sonuç doğurur ve icra mahkemesinde tahliye istenebilir.

Kiracı borcu itirazsız ödemez ve süre geçerse, kiraya veren icra mahkemesinden tahliye kararı alarak kiralananın boşaltılmasını sağlayabilir.

Alacağın Tahsili

Ödeme emrine itiraz edilmemesi hâlinde takip kesinleşir ve kira alacağı için haciz işlemlerine geçilebilir. Böylece hem tahliye hem de birikmiş kira alacağı tek süreçte takip edilebilir.

Sürecin sağlıklı yürümesi için sözleşmenin, ödeme kayıtlarının ve ihtarların düzenli tutulması önemlidir; usule aykırılık tahliye talebini geciktirebilir.

Ödeme Emrine İtiraz ve Tahliye Talebinde Süreler

İcra ve İflas Kanunu m.269, kira sözleşmesine dayanan tahliye talepli takiplerde kiracının ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edebileceğini düzenler. Kiracı, kira sözleşmesine ve içeriğine ilişkin itirazlarını bu süre içinde açık ve ayrı ayrı bildirmelidir. Sözleşmedeki imzaya açıkça karşı çıkılmazsa sözleşme ikrar edilmiş sayılır ve sonraki aşamada bu yönde savunma yapılamaz. Borca itiraz takibi durdurur; itiraz edilmemesi hâlinde takip kesinleşir ve haciz aşamasına geçilebilir. İtirazın süresinde ve açık biçimde yapılması kiracı bakımından belirleyicidir.

İcra ve İflas Kanunu m.269/b, kiraya verenin ödeme süresinin bitim tarihinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebileceğini öngörür. Sözleşme adi yazılı biçimde düzenlenmiş ve imzaya itiraz edilmemişse, icra mahkemesi itirazı kaldırarak tahliyeye karar verebilir. İmzaya itiraz edilmiş ve sözleşme noterlikçe düzenlenmemişse uyuşmazlığın genel mahkemede çözülmesi gerekir. Altı aylık sürenin kaçırılması alacak takibini etkilemese de tahliye isteme imkânını ortadan kaldırır; bu nedenle sürenin başlangıcı dikkatle hesaplanmalıdır. Bu nedenle ödeme emrinin tebliğ tarihinin dosyada izlenmesi gerekir.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

İlk hata, takip talebinde tahliye isteminin açıkça belirtilmemesi ve yalnızca alacak takibi başlatılmasıdır; bu durumda ödeme emri tahliye ihtarını içermez ve icra mahkemesinden tahliye istenemez. İkinci hata, ödeme süresinin yanlış gösterilmesidir. Türk Borçlar Kanunu m.315 uyarınca kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Kanuni asgari sürenin altında verilen süre tahliye talebinin reddine yol açabilir; bu nedenle kiralananın niteliği baştan doğru belirlenmelidir.

Kira bedelinin elden ödendiği hâllerde makbuz alınmaması ödemenin ispatını güçleştirir; banka yoluyla yapılan ödemelerde ise açıklama kısmına hangi aya ait olduğunun yazılmaması sık rastlanan bir eksikliktir. Kısmi ödemelerin hangi döneme mahsup edildiğinin belirlenmemesi de uyuşmazlık doğurur. Bir başka yaygın hata, Türk Borçlar Kanunu m.352'de düzenlenen iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası ile icra takibi yoluyla tahliyenin birbirine karıştırılmasıdır; bu iki yolun koşulları, süreleri ve görevli mercileri farklıdır. Ödeme kayıtlarının düzenli tutulması, uyuşmazlığın kapsamını daraltır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira ödemeyen kiracıyı nasıl tahliye ederim?

Kira alacağı ve tahliye talebiyle ilamsız icra takibi başlatılır. Kiracıya en az otuz günlük ödeme süresi verilir; ödenmezse icra mahkemesinden tahliye istenir.

Kiracı ödeme emrine itiraz ederse ne olur?

İtiraz takibi durdurur. Sözleşmedeki imzaya itiraz edilmemişse, kiraya veren icra mahkemesinde tahliye davasıyla süreci sürdürebilir.

Aynı takiple hem tahliye hem alacak istenebilir mi?

Evet. İlamsız tahliye takibiyle hem birikmiş kira alacağı tahsil edilebilir hem de kiralananın tahliyesi istenebilir.