Kira Artışında TÜFE Sınırı ve Uygulaması

TÜFE Sınırı Nasıl Uygulanır?

Kira artışına ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m.344/1). Sözleşmede artış oranı belirtilmemişse dahi bu sınır esas alınır.

Endeksin üzerinde kararlaştırılan artış oranları, aşan kısım bakımından geçersizdir; kiracı yalnızca TÜFE sınırı içindeki artışı ödemekle yükümlüdür.

Geçici %25 Üst Sınır

Konut kiralarında bir dönem için, TÜFE daha yüksek olsa bile yıllık artışın en fazla yüzde yirmi beş olabileceğine dair geçici bir üst sınır getirilmişti. Bu düzenleme geçici nitelikteydi ve süresi sona ermiştir.

Söz konusu geçici sınır yalnızca konut kiralarını kapsıyordu; çatılı işyeri kiralarında uygulanmıyordu. Sürenin dolmasıyla birlikte kural yeniden genel TÜFE sınırıdır.

Beş Yılı Aşan Sözleşmeler

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedeli, hâkim tarafından TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kiralar dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenebilir (TBK m.344/3).

Bu durumda artış, endeks sınırıyla bağlı olmaksızın kira tespiti davasıyla güncellenebilir; sonraki her beş yıl için aynı esas geçerlidir.

Kira Tespit Davası ve Süreler

Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Ancak dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmışsa ya da kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmişse, mahkemece belirlenecek bedel yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur (TBK m.345). Bu nedenle bildirim tarihi ile tebliğ belgesinin saklanması önem taşır. Dava, kiraya veren tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir. Davada gider avansının süresinde yatırılması gerekir.

Sözleşmede yeni kira döneminde bedelin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunuyorsa, yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek bedel de bu dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur (TBK m.345). Yargılamada emsal kira araştırması yapılır ve bilirkişi incelemesine başvurulur. Koşulları varsa hükmedilen bedelin dönem başından uygulanması, sürecin uzamasının hakkın özünü etkilemesini önler. Kiracının eksik ödediği tutarlar fark alacağı olarak istenebilir ve karar kesinleştikten sonra takibe konulabilir. Bilirkişi raporuna karşı süresinde ve somut verilerle beyanda bulunulması önemlidir.

Dava Şartı Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (HUAK m.18/B). Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kapsamın dışındadır. Arabulucuya başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa, herhangi bir işlem yapılmaksızın davanın usulden reddine karar verilir. Tespit, alacak ve tahliye talepleri bu kapsamda değerlendirilir; arabuluculuk aşamasında anlaşılırsa düzenlenen belge, tarafların kararlaştırdığı artış oranını da gösterebilir. Anlaşma sağlanamazsa süreç dava yoluyla devam eder ve son tutanağın dilekçeye eklenmesi zorunludur.

Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4); yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer ile davalının yerleşim yeri mahkemesi tercih edilebilir. Arabulucu, başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir. Anlaşmama hâlinde son tutanak dava dilekçesine eklenir ve görüşmelerdeki beyanlar delil olarak kullanılamaz. İlk toplantıya mazeretsiz katılmayan taraf, yargılama giderleri bakımından yaptırımla karşılaşır. Bu kural, tarafların görüşmelerde serbestçe hareket edebilmesini amaçlar.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira en fazla ne kadar artırılabilir?

Yıllık artış, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Sözleşmede daha yüksek oran yazsa bile aşan kısım geçersizdir.

%25 sınırı hâlâ geçerli mi?

Konut kiralarındaki %25 üst sınır geçici bir düzenlemeydi ve süresi doldu. Kural yeniden on iki aylık TÜFE ortalaması sınırıdır.

İşyeri kirasında da %25 sınırı var mıydı?

Hayır. Geçici %25 sınırı yalnızca konut kiralarını kapsıyordu; çatılı işyeri kiralarında TÜFE sınırı uygulanır.