Konut ve İşyeri Kira Artışında Farklar

Ortak Kurallar

Konut ve çatılı işyeri kiraları, Türk Borçlar Kanunu'nun 339-356. maddelerindeki özel hükümlere birlikte tabidir. Kira artışında TÜFE sınırı, tahliye sebepleri ve kiracıyı koruyucu düzenlemeler her ikisinde de uygulanır.

Her iki kira türünde de kiracı aleyhine kira ve yan gider dışında ödeme yükümü getirilemez; bildirim ve tahliye kuralları büyük ölçüde ortaktır.

Artış Sınırındaki Fark

Kira artışında genel kural her iki tür için de on iki aylık TÜFE ortalamasıdır (TBK m.344). Ancak konut kiralarına özgü geçici %25 üst sınır, çatılı işyeri kiralarında uygulanmıyordu.

Bu nedenle geçici sınır döneminde konut ve işyeri kiralarında artış oranları farklılaşabiliyordu; sürenin dolmasıyla iki tür için de kural aynı hâle gelmiştir.

Tahliye ve Uygulama Farkları

Gereksinim, yeniden inşa ve tahliye taahhüdü gibi tahliye sebepleri iki kira türünde de geçerlidir. İşyeri kiralarında kiracının ticari faaliyeti ve iş yerinin niteliği, tahliye ve tazminat değerlendirmelerinde ek olarak dikkate alınabilir.

Ayrıca büyük ölçekli veya bazı özel işyeri kiralamalarında sözleşme serbestisi daha geniş olabilir; kiralananın niteliği uygulanacak kuralı belirler.

Kira Bedelinin Tespitinde Beş Yıl Kuralı

Kira artışına ilişkin endeks sınırı, sözleşmenin beşinci yılına kadar uygulanır. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedel hâkim tarafından belirlenebilir (Türk Borçlar Kanunu m.344). Hâkim; endeksteki değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete uygun bir sonuca ulaşır. Bu kural konut ve çatılı işyeri kiralarında aynı biçimde işler. Belirlenen bedel, kararın kesinleşmesiyle birlikte ilgili kira yılından itibaren geçerli olur ve fark alacağı bu esasa göre hesaplanır.

Beş yıllık dönem hesaplanırken sözleşmenin başlangıç tarihi ile yenileme dönemleri birlikte değerlendirilir. Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir; ancak kararın hangi dönemden itibaren sonuç doğuracağı, yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce ihtar çekilip çekilmediğine veya sözleşmede artış kaydı bulunup bulunmadığına bağlıdır (Türk Borçlar Kanunu m.345). Bu koşullar sağlanmazsa tespit, izleyen kira döneminin başından itibaren hüküm ifade eder. Ayrıca taraflar yeni kira bedeli konusunda kendi aralarında anlaşmışsa, bu anlaşmanın da endeks sınırı bakımından denetime tabi tutulacağı gözetilmelidir.

İşyeri Kiralarında Ertelenen Hükümler

Türk Borçlar Kanunu yürürlüğe girerken, kiracısı tacir ya da özel hukuk veya kamu hukuku tüzel kişisi olan işyeri kiralarına ilişkin bazı maddelerin uygulanması bir süre ertelenmişti. Erteleme kapsamında; kira ilişkisinin devri, erken tahliyede sorumluluk, olağanüstü fesih, bağlantılı sözleşme yasağı, kira bedelinin belirlenmesi ve kiracı aleyhine düzenleme yasağı gibi hükümler yer alıyordu. Erteleme süresince bu konularda öncelikle sözleşme hükümleri, sözleşmede boşluk bulunması hâlinde ise genel hükümler uygulanıyordu. Bu düzenleme, ticari işletmeler arasındaki kira ilişkilerinde geçiş döneminde sözleşme serbestisine daha geniş bir alan tanınmasını amaçlıyordu.

Erteleme süresi sona erdiğinden bu hükümler bugün, nitelikli kiracıların taraf olduğu işyeri kiralarında da uygulanmaktadır. Buna karşılık erteleme dönemine ilişkin uyuşmazlıklarda o dönemde yürürlükte olan rejimin esas alınması gerekir; bu ayrım geçmiş dönem kira farkı ve ceza koşulu taleplerinde belirleyici olur. Kiracının tacir sıfatını taşıyıp taşımadığı ticaret sicili kayıtlarıyla belirlenir. Sıfatın yanlış değerlendirilmesi, uygulanacak hükümlerin de hatalı seçilmesine ve talebin reddine yol açabilir. Aynı biçimde kiralananın çatılı işyeri niteliği taşıyıp taşımadığı da tapu kaydı ve fiilî kullanım birlikte değerlendirilerek belirlenir.

Sıkça Sorulan Sorular

Konut ve işyeri kirası aynı kurallara mı tabi?

Büyük ölçüde evet; her ikisi de TBK'nın konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin ortak hükümlerine tabidir. Bazı geçici düzenlemeler ve uygulama noktaları farklıdır.

İşyeri kirasında %25 sınırı uygulandı mı?

Hayır. Geçici %25 üst sınır yalnızca konut kiralarına özgüydü; çatılı işyeri kiralarında TÜFE sınırı geçerliydi.

İşyeri kiracısının ek korumaları var mı?

Tahliye ve tazminat değerlendirmelerinde işyerinin niteliği ve ticari faaliyet dikkate alınabilir; ancak temel koruma kuralları konut kirasıyla ortaktır.