İşyeri kiralarında kiracı, kira ilişkisini bir üçüncü kişiye devrederek sözleşmedeki konumunu ona bırakabilir. Ancak bu devir, kural olarak kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır ve devreden kiracının sorumluluğu bir süre daha devam eder.
Kira ilişkisinin devri, kiracının kira sözleşmesinden doğan tüm hak ve borçlarıyla birlikte sözleşmedeki tarafı olma konumunu üçüncü bir kişiye aktarmasıdır (TBK m.323). Bu, kiralananın bir başkasına alt kiraya verilmesinden farklıdır; devirde kiracı sözleşmeden tümüyle çekilir.
Devirle birlikte devralan kişi, kiracının yerine geçerek sözleşmenin tarafı hâline gelir. İşyeri kiralarında bu imkân, işletmenin devri gibi durumlarda ticari hayatın gereklerini karşılamak bakımından önem taşır.
Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez. Ancak işyeri kiralarında kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz (TBK m.323/2). Bu kural, işyeri kiracısını korumaya yöneliktir.
Kiraya verenin rızayı reddedebilmesi için somut ve haklı bir sebep göstermesi gerekir; örneğin devralanın ödeme gücünün açıkça yetersiz olması gibi. Haklı sebep bulunmadan rızanın esirgenmesi, işyeri kiracısının devir hakkını kullanmasını hukuka aykırı biçimde engelleyemez.
Kira ilişkisinin devrinde devreden kiracı, işyeri kiralarında devralan ile birlikte, kira sözleşmesinin bitimine kadar ancak en fazla iki yıl süreyle müteselsilen sorumlu kalır (TBK m.323/3). Bu süre, kiraya vereni devir sonrası olası ödeme sorunlarına karşı korur.
Bu müteselsil sorumluluk sayesinde kiraya veren, devralanın borçlarını ödememesi hâlinde belirli süreyle devreden kiracıya da başvurabilir. İki yıllık sürenin dolmasıyla devreden kiracının sorumluluğu sona erer; süre ve koşulların doğru değerlendirilmesi önemlidir.
Devir süreci, kiracının kiraya verene yönelttiği yazılı bir taleple başlar. Talepte devralacak kişinin kimliği, faaliyet konusu ve ödeme gücüne ilişkin bilgiler yer almalıdır; bu bilgiler kiraya verenin haklı sebep değerlendirmesi yapabilmesi için gereklidir. Kiraya verenin yazılı rızası alındıktan sonra, devreden kiracı, devralan ve kiraya verenin katılımıyla üçlü bir devir sözleşmesi düzenlenmesi uygulamada tercih edilir. Bu belge, rızanın varlığını, devrin tarihini ve tarafların yükümlülüklerini tek metinde birleştirdiğinden sonraki uyuşmazlıkları önemli ölçüde azaltır.
Devirle birlikte teminat ve depozitonun akıbeti, elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerinin devri, işyeri açma ve çalışma ruhsatı ile sigorta poliçelerinin durumu ayrıca düzenlenmelidir. Devir tarihine kadar işlemiş kira ve yan gider borçlarının hesaplanarak tutanağa bağlanması yerinde olur. Kiraya veren rızayı haklı bir sebep göstermeksizin vermezse kiracı, bu durumun tespiti ve devre izin verilmesi istemiyle dava yoluna başvurabilir. Bu uyuşmazlıkta sulh hukuk mahkemesi görevli olup, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.
En yaygın hata, kiraya verenin sözlü veya zımni onayına güvenilmesidir. Kanun yazılı rıza aradığından, sözlü onaya dayanan devir kiraya vereni bağlamaz ve sözleşmeye aykırı kullanım iddiasıyla fesih riski doğurur. Elektronik posta yazışmalarının yazılı şekil şartını karşılayıp karşılamadığı da tartışmalı olduğundan, rızanın imzalı bir metinle alınması güvenlidir. İkinci hata, kira ilişkisinin devri ile işletmenin devrinin aynı işlem sanılmasıdır; işletme devri, kira sözleşmesindeki taraf sıfatını kendiliğinden devralana geçirmez. Bu iki işlemin ayrı ayrı ve yazılı biçimde düzenlenmesi, sonraki tahliye tartışmalarının önüne geçer.
Bir diğer hata, devreden kiracının sorumluluğunun devirle birlikte tümüyle sona erdiğinin sanılmasıdır. İşyeri kiralarında devreden kiracı, devralanla birlikte sözleşmenin bitimine kadar ve en çok iki yıl süreyle müteselsilen sorumlu kalır. Bu nedenle devreden kiracının, devralandan teminat alması veya rücu ilişkisini yazılı olarak düzenlemesi yerinde olur. Kefil bakımından da ayrı bir düzenleme yapılmalıdır; kefaletin geçerliliği için yazılı şekil ile azami sorumluluk tutarının ve kefalet tarihinin belirtilmesi aranır. Bu hususlar düzenlenmediğinde devir sonrası sorumluluk tartışmaları kaçınılmaz olur.
Kural olarak yazılı rıza gerekir; ancak işyeri kiralarında kiraya veren haklı bir sebep olmadıkça bu rızayı veremezlik edemez.
Hayır; işyeri kiralarında devreden kiracı, devralanla birlikte en fazla iki yıl süreyle müteselsilen sorumlu kalmaya devam eder.
Değildir; alt kirada kiracı sözleşmenin tarafı olarak kalır, devirde ise sözleşmedeki konumunu tümüyle üçüncü kişiye bırakır.
Tahliye, kira tespiti, uyarlama ve kira alacağı süreçlerinde kiracı ve kiraya veren olarak haklarınızı koruyoruz. Bize ulaşın.
Kiracının Sözleşmeye Aykırı Kullanımı ve Tahliye hakkında bilgi ve hukuki destek.
Devamını oku ›MakaleTahliye Kararının İcrası hakkında bilgi ve hukuki destek.
Devamını oku ›MakaleKira Alacağında Zamanaşımı hakkında bilgi ve hukuki destek.
Devamını oku ›MakaleKira Güvencesinin (Depozito) Bankaya Yatırılması hakkında bilgi ve hukuki destek.
Devamını oku ›MakaleKiracının kira sözleşmesindeki taraf sıfatını kiraya verenin onayıyla başkasına devretmesinin şartları ve sonuçları anlatılır.
Devamını oku ›MakaleKiracının ölümü hâlinde kira sözleşmesi kural olarak mirasçılarla sürer; birlikte yaşayanların durumu, olağanüstü fesih ve bildirim usulü açıklanıyor.
Devamını oku ›