Kira güvencesi, kiracının yükümlülüklerini yerine getirmemesi ihtimaline karşı kiraya verene bırakılan bir teminattır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu güvencenin miktarı ve saklanma biçimi kanunla sınırlandırılmıştır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıdan güvence (depozito) istenmişse, bu bedel en çok üç aylık kira bedeli tutarında olabilir (TBK m.342/1). Bu üst sınır, kiracıyı aşırı teminat yükünden korumaya yöneliktir.
Üç aylık sınırı aşan güvence şartları, kiracı aleyhine olduğu ölçüde geçerli sayılmaz. Bu nedenle sözleşmeye konulan yüksek depozito talepleri, kanuni sınır çerçevesinde değerlendirilmelidir.
Güvence olarak para verilmişse kiracı bu parayı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır (TBK m.342/2). Kıymetli evrak şeklinde güvence verilmişse bunlar da bir bankaya depo edilir.
Bu düzenlemenin amacı, güvence bedelinin kiraya verenin serbestçe kullanamayacağı biçimde korunmasıdır. Böylece hem kiracının parası güvence altına alınmış olur hem de tarafların hakları dengelenmiş olur.
Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla ya da icra takibinin kesinleşmesiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir (TBK m.342/3). Böylece kiraya verenin tek taraflı olarak parayı çekmesi engellenir.
Kira sözleşmesinin sona ermesinden başlayarak belirli bir süre içinde kiraya veren, kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya takip başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmemişse, banka kiracının istemiyle güvenceyi ona geri vermek zorundadır. Bu düzenleme kiracının güvencesini geri alma hakkını korur.
Türk Borçlar Kanunu m.342, kira sözleşmesinin sona ermesinden başlayarak üç ay içinde kiraya verenin, kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemesi hâlinde bankanın, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlü olduğunu düzenler. Bu düzenleme, kiracının parasının belirsiz süreyle bloke kalmasını önler. Kiracının bu hakkını kullanabilmesi için sözleşmenin sona erdiğini ve kiralananın teslim edildiğini bankaya belgelemesi beklenir. Bankaya yapılacak talebin yazılı biçimde iletilmesi de yerinde olur.
Güvence bankaya yatırılmayıp elden verilmişse, kiracı tahliyeden sonra iadeyi noter ihtarnamesiyle talep edebilir. Bu aşamada kiralananın teslimine ilişkin tutanak, sayaç kapanış belgeleri, son dönem fatura ve aidat ödemeleri ile anahtar teslim tarihini gösteren yazışmalar önem taşır. Kiraya veren, kiralananda oluşan ve olağan kullanımı aşan zararlar ile ödenmemiş kira ve yan giderleri güvenceden mahsup edebileceğini ileri sürebilir. Bu durumda tarafların karşılıklı taleplerinin belgelerle ortaya konması, uyuşmazlığın kapsamını daraltır. Uyuşmazlık çözülemezse alacak davası veya icra takibi gündeme gelir.
Kira ilişkisinden kaynaklanan alacak, tahliye ve güvence iadesi uyuşmazlıklarında Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4 gereğince sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Yetki bakımından aynı Kanun m.6 uyarınca davalının yerleşim yeri mahkemesi genel yetkilidir; sözleşmeden doğan davalarda Kanun m.10 çerçevesinde sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de dava açılabilir. Uygulamada kiralananın bulunduğu yer çoğu zaman hem ifa yeri hem de kiracının yerleşim yeri olduğundan bu mahkeme tercih edilir. Görev kuralları kamu düzenindendir ve mahkemece kendiliğinden gözetilir.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler saklı kalmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasını dava şartı olarak öngörür. Güvence bedelinin iadesine ilişkin talepler de kural olarak bu kapsamdadır. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenir. İhtiyati tedbir ve delil tespiti gibi geçici hukuki koruma talepleri bu kuralın dışında değerlendirilir. Son tutanağın eklenmemesi, davanın usulden reddine yol açabilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence en çok üç aylık kira bedeli tutarında istenebilir; bunu aşan kısım kiracı aleyhine geçersiz sayılır.
Hayır; para vadeli hesaba yatırılır ve banka güvenceyi ancak iki tarafın rızası, kesinleşmiş icra takibi veya mahkeme kararıyla iade edebilir.
Kiraya veren sözleşmenin bitiminden itibaren belirli süre içinde dava veya takip başlattığını bankaya bildirmemişse, banka güvenceyi kiracının istemiyle geri vermek zorundadır.
Tahliye, kira tespiti, uyarlama ve kira alacağı süreçlerinde kiracı ve kiraya veren olarak haklarınızı koruyoruz. Bize ulaşın.
Kiracının Sözleşmeye Aykırı Kullanımı ve Tahliye hakkında bilgi ve hukuki destek.
Devamını oku ›MakaleTahliye Kararının İcrası hakkında bilgi ve hukuki destek.
Devamını oku ›MakaleKira Alacağında Zamanaşımı hakkında bilgi ve hukuki destek.
Devamını oku ›Makaleİşyeri Kirasında Kira İlişkisinin Devri hakkında bilgi ve hukuki destek.
Devamını oku ›MakaleKira bedelinin döviz olarak belirlenmesi, Türkiye'de yerleşik kişiler arasında kural olarak yasaktır; TBK m.344 uyarınca beş yıllık değişiklik kısıtı vardır.
Devamını oku ›MakaleKiracının erken tahliyesi hâlinde doğan sorumluluk, makul süre kirası, taşınmazın yeniden kiralanması çabası ve tazminatın belirlenmesi ölçütleri anlatılıyor.
Devamını oku ›