Kiracının Sözleşmeye Aykırı Kullanımı ve Tahliye

Özenle Kullanma Yükümlülüğü

Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür (TBK m.316). Bu yükümlülük, hem fiziksel kullanımı hem de çevreyle ilişkileri kapsar.

Aşırı gürültü, komşuları sürekli rahatsız etme, kiralanana zarar verme ya da amacı dışında kullanma bu yükümlülüğün ihlali sayılır. Kiralananın niteliğine ve sözleşmenin amacına aykırı her kullanım tartışma konusu olabilir.

İhtar ve Süre Verme

Kiracı bu yükümlülüğe aykırı davranırsa kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesi için yazılı ihtarda bulunur (TBK m.316/2). Bu süre ve yazılı biçim, feshin geçerliliği için kural olarak zorunludur.

Ancak aykırılık kiralanana kasıtlı ağır zarar verilmesinden kaynaklanıyor veya kiracının davranışı birlikte yaşamayı çekilmez hâle getiriyorsa, kiraya veren süre vermeksizin sözleşmeyi yazılı bildirimle hemen feshedebilir (TBK m.316/3). Bu istisnalar dar yorumlanır.

Fesih ve Tahliye

Verilen süreye rağmen aykırılık sürerse kiraya veren, sözleşmeyi feshedebilir ve kiralananın tahliyesini isteyebilir. Kiracı taşınmazı boşaltmazsa dava yoluyla tahliye talep edilir; kesinleşen kararın icrası ise icra dairesi aracılığıyla gerçekleştirilir.

Sürecin geçerliliği ihtarın usulüne uygun yapılmasına ve aykırılığın ispatına bağlıdır. İhtar süresi, yazılı biçim ve delillerin doğru hazırlanması, tahliye talebinin sonucunu doğrudan etkilediğinden dikkatli yürütülmelidir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4 uyarınca, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil tüm uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Görev, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın belirlenir; sözleşmeye aykırı kullanım nedeniyle açılan tahliye davaları da bu kapsamdadır. Yetki bakımından genel kurallar uygulanır; davalının yerleşim yeri mahkemesi yanında, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi de yetkilidir. Bu uyuşmazlıklar taşınmazın aynına ilişkin olmadığından kesin yetki kuralı gündeme gelmez.

Sözleşmeye aykırı kullanım nedeniyle tahliye yalnızca dava yoluyla sağlanabilir. İcra dairesi eliyle yürütülen ilamsız tahliye yolu, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle gönderilen ödeme emrine dayanan tahliye ile yazılı sözleşmedeki sürenin sona ermesine dayanan tahliye hâlleriyle sınırlıdır. Bu nedenle akde aykırılık iddiası doğrudan icra takibine konu edilemez. Dava sonunda verilen tahliye kararı kesinleşmeden icraya konulamaz; icra dairesince tahliye emri tebliğ edilir ve verilen süre içinde taşınmaz boşaltılmazsa zorla tahliye gerçekleştirilir. Tahliye kararıyla birlikte hükmedilen yargılama giderleri ve vekâlet ücreti de aynı takip dosyası üzerinden istenebilir.

Dava Şartı Arabuluculuk

6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Sözleşmeye aykırı kullanım nedeniyle açılacak tahliye davaları da bu kapsamda değerlendirilir. Başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna yapılır. Son tutanağın dava dilekçesine eklenmemesi hâlinde mahkeme bir haftalık kesin süre verir; bu süreye uyulmazsa dava usulden reddedilir. Arabuluculuk şartı, kiraya verenin önce yazılı ihtar gönderme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir. Başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Taraflar anlaşırsa düzenlenen anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; taşınmazla ilgili anlaşma belgelerinde bu şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Mahkeme, anlaşmanın arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığını ve taşınmaza ilişkin kanuni sınırlamalara uyulup uyulmadığını denetler.

Sıkça Sorulan Sorular

Gürültü yapan kiracı hemen tahliye edilebilir mi?

Kural olarak önce en az otuz günlük yazılı ihtar verilir; ancak davranış birlikte yaşamayı çekilmez kılıyorsa süre verilmeksizin fesih mümkün olabilir.

İhtar sözlü yapılabilir mi?

Hayır; kanun konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı ihtar aramaktadır, sözlü uyarı fesih için yeterli olmaz.

İhtardan sonra kiracı yine boşaltmazsa ne olur?

Aykırılık sürerse sözleşme feshedilir ve tahliye davası açılır; kesinleşen tahliye kararı icra dairesi aracılığıyla infaz edilir.