Tahliye Kararının İcrası

İlamların İcrası ve İcra Emri

Bir taşınmazın tahliyesine ilişkin ilam, icra dairesine verilerek takip başlatılır ve borçluya icra emri gönderilir (İİK m.24). İcra emrinde, taşınmazın belirlenen süre içinde tahliye edilip alacaklıya teslim edilmesi, aksi hâlde zorla tahliye yapılacağı ihtar edilir.

İlamların icrasında borçluya kural olarak taşınmazı boşaltması için uygun bir süre tanınır. Bu süre içinde tahliye gerçekleşmezse icra müdürlüğü, gerekli önlemleri alarak zorla tahliye işlemini yürütür.

Kesinleşme ve Zorla Tahliye

Kira ilişkisinden doğan tahliye ilamları taşınmaz mal ile ilgili ayni haklara ilişkin olmadığından, kural olarak kesinleşmeden icraya konulabilir (HMK m.367/1-2). İcra emrinde verilen süre içinde taşınmazı boşaltmayan borçlu taşınmazdan zorla çıkarılır ve taşınmaz alacaklıya teslim edilir (İİK m.26).

Zorla tahliye, gerektiğinde kolluk desteğiyle ve icra müdürünün gözetiminde gerçekleştirilir. Bu aşamada tutanak tutularak taşınmazın boş ve alacaklıya teslim edildiği kayıt altına alınır.

Eşyaların Durumu ve Yeniden İşgal

Tahliye sırasında taşınmazda bulunan borçluya ait eşyalar çıkarılır; borçlu hazır değilse eşyalar uygun bir yere kaldırılarak muhafaza altına alınır ve durum borçluya bildirilir. Eşyaların korunmasına ilişkin masraflar kural olarak borçluya aittir.

Tahliyeden sonra taşınmaz yeniden işgal edilirse, alacaklının şikâyeti üzerine ayrıca yeni bir hüküm alınmasına gerek kalmadan taşınmaz tekrar tahliye edilebilir (İİK m.26/son ve m.30 çerçevesi). Bu düzenleme, tahliyenin etkinliğini korumayı amaçlar.

İcranın Geri Bırakılması ve Teminat

İlama karşı kanun yoluna başvurulması, kural olarak icrayı kendiliğinden durdurmaz. Borçlu, istinaf veya temyiz yoluna başvururken hükmolunan para ya da eşyanın resmî bir mercie depo edildiğini ispat eder yahut kabul edilecek bir teminat gösterirse, icra mahkemesince icranın geri bırakılmasına karar verilebilir (İİK m.36). Borçluya teminat göstermesi için uygun bir süre verilir; bu süre içinde teminat gösterilmezse takip kaldığı yerden devam eder. İcranın geri bırakılması kararı, kanun yolu incelemesi sonuçlanıncaya kadar geçerli olur; inceleme sonucuna göre teminatın iadesi veya paraya çevrilmesi gündeme gelir.

Bunun dışında borçlu, borcun sona erdiğini ileri sürerek de icranın geri bırakılmasını isteyebilir. İcra emrinin tebliğinden sonra borcun itfa edildiğini, alacaklının kendisine süre verdiğini yahut alacağın zamanaşımına uğradığını kanunda öngörülen nitelikte bir belgeyle ispat eden borçlu, icra mahkemesine başvurabilir (İİK m.33). Bu inceleme sınırlı ve belgeye dayalıdır; iddia belgeyle kanıtlanamıyorsa istem reddedilir ve borçlu genel mahkemede dava açmak zorunda kalır. İstemin reddi hâlinde takip kaldığı yerden devam eder; kabulü hâlinde ise işlemler durdurulur. Bu kararlara karşı da kanun yoluna başvurulması mümkündür.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

İlk hata grubu takip talebinde toplanır. Tahliyesi istenen taşınmazın ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm bilgileriyle ilamdaki tanımın örtüşmemesi, birden fazla bağımsız bölüm bulunmasına rağmen hepsinin gösterilmemesi ve tarafların kimlik ile adres bilgilerinin eksik bildirilmesi işlemleri geciktirir. Takip talebine ilamın onaylı bir örneğinin eklenmemesi de sık görülen eksikliklerdendir. Ayrıca vekâletnamenin tahliye işlemlerini kapsayıp kapsamadığı baştan denetlenmelidir. Ayrıca tahliye günü için kolluk ve çilingir desteğinin önceden talep edilmesi işlemin aksamasını önler. Taşınmazda üçüncü kişi bulunması ihtimali de baştan değerlendirilmelidir.

İkinci hata grubu fiilî tahliye aşamasında ortaya çıkar. Tahliye tutanağında taşınmazın boş olarak teslim edildiğinin, çıkarılan eşyaların dökümünün ve nereye kaldırıldığının gösterilmemesi, sonradan zarar iddialarına zemin hazırlar. Kilit değişikliği ve anahtar teslimi de kayıt altına alınmalıdır. Tahliye tarihine kadar işlemiş kira alacağı, ecrimisil ve icra giderleri ise ayrıca istenmesi gereken kalemler olup, tahliye takibi içinde kendiliğinden hüküm altına alınmaz. Muhafaza altına alınan eşyanın cinsi, miktarı ve nereye kaldırıldığı tutanakla belirlenmelidir. Aksi hâlde eşyaya ilişkin sonraki zarar iddiaları alacaklı aleyhine sonuç doğurabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Tahliye kararı kesinleşmeden icraya konulabilir mi?

Taşınmazın tahliyesine ilişkin ilamlar bakımından kural olarak kararın kesinleşmesi aranır; kesinleşmeden zorla tahliye yapılamaz.

Kiracı eşyalarını almazsa ne olur?

Eşyalar taşınmazdan çıkarılıp uygun bir yerde muhafaza altına alınır ve durum kiracıya bildirilir; muhafaza masrafları kural olarak borçluya aittir.

Tahliyeden sonra kiracı tekrar girerse yeniden dava gerekir mi?

Hayır; yeniden işgal hâlinde ayrı bir hükme gerek kalmadan alacaklının başvurusu üzerine taşınmaz tekrar tahliye edilebilir.