Kira bedeli alacakları, kanunda öngörülen kısa zamanaşımı süresine tabidir. Bu süre geçtikten sonra alacak kural olarak dava yoluyla zorla tahsil edilemez hâle gelir.
Kira bedelleri gibi dönemsel edimler, beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.147/1). Bu kısa süre, düzenli olarak yenilenen ve belirli aralıklarla ödenmesi gereken kira alacaklarının niteliğinden kaynaklanır.
Beş yıllık süre, ayrı ayrı doğan her kira alacağı bakımından ayrı işler. Bu nedenle uzun süredir tahsil edilmeyen kira alacaklarında, yalnızca son beş yıla ait dönemlere ilişkin talep hukuken güvence altında kalabilir.
Zamanaşımı, alacağın muaccel olduğu, yani ödenmesi gereken tarihte işlemeye başlar (TBK m.149). Kira sözleşmesinde ödeme zamanı belirlenmişse süre o tarihten itibaren, belirlenmemişse kanun ve sözleşmenin gereğine göre hesaplanır.
Zamanaşımı belirli hâllerde kesilebilir; örneğin borçlunun borcu ikrar etmesi, alacaklının dava veya icra takibi başlatması süreyi keser ve yeni bir süre işlemeye başlar (TBK m.154). Bu nedenle takip tarihleri alacağın korunması bakımından önem taşır.
Zamanaşımı, hâkim tarafından resen dikkate alınmaz; borçlunun bunu bir def'i olarak ileri sürmesi gerekir (TBK m.161). Borçlu zamanaşımı definde bulunmazsa, süre dolmuş olsa dahi alacak dava yoluyla tahsil edilebilir.
Zamanaşımının dolması alacağı tamamen ortadan kaldırmaz; yalnızca borçluya ödemekten kaçınma imkânı verir (eksik borç). Bu nedenle borçlunun zamanaşımı definin süresinde ve usulüne uygun ileri sürülmesi büyük önem taşır.
Kira alacağının tahsili için iki yol vardır. Alacaklı, sulh hukuk mahkemesinde alacak davası açabilir; kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda görev, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesine aittir. Diğer yol doğrudan icra takibidir. Kiralanan taşınmazlarda kira bedelinin ödenmemesi hâlinde, ilamsız takip yoluyla hem alacağın tahsili hem de tahliye birlikte istenebilir; bu takipte borçluya tanınan ödeme süresi ayrıca önem taşır. Dava yolu seçilecekse, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk aşamasının tamamlanması gerektiği de unutulmamalıdır.
Zamanaşımı def'i, takip yolunda ödeme emrine itirazla birlikte ileri sürülür. Borçlu itirazında zamanaşımını açıkça belirtmezse, sonraki aşamada bu savunmayı ileri sürmesi güçleşir. Alacaklı bakımından ise icra takibi başlatılması zamanaşımını keser ve takip devam ettiği sürece süre yeniden işlemeye başlar. Bu nedenle uzun süre işlemsiz bırakılan dosyalarda, takip kesinleşmiş olsa bile alacağın önemli bir bölümünün zamanaşımına uğraması ihtimali gözden kaçırılmamalıdır. Takip dosyasındaki ödeme, haciz ve yenileme işlemlerinin tarihleri, sürenin hesabında doğrudan etkili olur.
En yaygın hata, zamanaşımı def'inin usulüne uygun ve süresinde ileri sürülmemesidir. Def'i kural olarak cevap dilekçesinde bildirilmelidir; sonradan ileri sürülmesi, karşı tarafın açık rızası veya ıslah bulunmadıkça savunmanın genişletilmesi yasağına takılır. Hâkim zamanaşımını kendiliğinden dikkate alamayacağından, bu savunmanın atlanması dolmuş bir alacağın tahsil edilmesi sonucunu doğurur. Dilekçede def'inin hangi dönem kira alacakları yönünden ileri sürüldüğü de açıkça belirtilmelidir. Kısmi dava veya kısmi takip söz konusuysa, def'inin hangi bölüme yöneldiği ayrıca açıklanmalıdır.
İkinci hata, zamanaşımını kesen işlemlerin göz ardı edilmesidir. Borçlunun kısmi ödeme yapması, faiz ödemesi, borcu ikrar eden yazışma göndermesi veya teminat vermesi süreyi keser ve yeni bir süre başlatır. Kiracı adına yapılan ödemelerin hangi döneme mahsup edildiğinin belirtilmemesi de tartışma yaratır. Ayrıca zamanaşımı ile hak düşürücü sürenin karıştırılması sık görülür; zamanaşımı alacağı sona erdirmez, yalnızca borçluya ödemekten kaçınma imkânı verir. Bu ayrım, zamanaşımına uğramış bir borcun rızaen ödenmesi hâlinde geri istenememesi sonucunu da açıklar.
Kira bedelleri TBK m.147/1 uyarınca beş yıllık zamanaşımına tabidir ve her dönem için süre ayrı işler.
Hayır; alacak eksik borca dönüşür, borçlu zamanaşımı define başvurmazsa alacak yine tahsil edilebilir.
Almaz; zamanaşımının borçlu tarafından def'i olarak ileri sürülmesi gerekir, aksi hâlde hâkim resen uygulayamaz.
Tahliye, kira tespiti, uyarlama ve kira alacağı süreçlerinde kiracı ve kiraya veren olarak haklarınızı koruyoruz. Bize ulaşın.
Kiracının Sözleşmeye Aykırı Kullanımı ve Tahliye hakkında bilgi ve hukuki destek.
Devamını oku ›MakaleTahliye Kararının İcrası hakkında bilgi ve hukuki destek.
Devamını oku ›Makaleİşyeri Kirasında Kira İlişkisinin Devri hakkında bilgi ve hukuki destek.
Devamını oku ›MakaleKira Güvencesinin (Depozito) Bankaya Yatırılması hakkında bilgi ve hukuki destek.
Devamını oku ›MakaleKirada güvence bedeli (depozito): üst sınırı, nakit ya da banka hesabına yatırma usulü, kiracının iadeyi isteme koşulları ve uyuşmazlıkta izlenecek yol.
Devamını oku ›MakaleKiralananda tadilat ve onarım giderleri: olağan bakım ile esaslı onarımın ayrımı, kiraya verenin yükümlülüğü, kiracının gider talebi ve ispat yolları.
Devamını oku ›