Kirada Tadilat ve Onarım Giderleri

Kiraya Verenin Onarım Borcu

Kiraya veren, kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli hâlde bulundurmakla yükümlüdür (TBK m.301). Kiralanandaki büyük ve esaslı onarımlar kiraya verene aittir.

Kiralananda sonradan ortaya çıkan ve kullanmayı engelleyen ayıpların giderilmesi de kiraya verenin borcudur; aksi hâlde kiracı onarım, kira indirimi veya tazminat isteyebilir (TBK m.305-306).

Kiracının Katlandığı Küçük Giderler

Kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve küçük bakım giderleri kiracıya aittir (TBK m.317). Örneğin musluk contası, ampul değişimi gibi rutin işler bu kapsamdadır.

Kiracı, kendi kusuruyla verdiği zararlardan sorumludur; ancak olağan yıpranmadan doğan değişiklikler için sorumlu tutulamaz.

İzinli Değişiklik ve İadede Durum

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananda değişiklik yapamaz. Rızayla yapılan ve kiralananın değerini artıran esaslı değişikliklerde denkleştirme gündeme gelebilir (TBK m.321).

Sözleşme sona erdiğinde kiralanan, olağan kullanımdan doğan eskime dışında teslim alındığı durumda geri verilir; kiracının yaptığı izinsiz değişiklikler eski hâle getirilmesi gerekebilir.

İspat ve Deliller

Onarım uyuşmazlıklarında en güçlü delil, kiralananın teslim anındaki durumunu gösteren tutanaktır. Sözleşmeye eklenen demirbaş listesi, tarihli fotoğraflar ve sayaç okumaları, sonradan ortaya çıkan hasarın kime yükleneceği konusundaki tartışmayı büyük ölçüde sona erdirir. Ayıbın veya arızanın kiraya verene bildirildiğinin ispatı da ayrı bir öneme sahiptir; bildirimin yazılı yapılması, noter aracılığıyla ya da tarih içeren elektronik yollarla gönderilmesi tercih edilmelidir. Sözlü bildirimler çoğu zaman tanıkla ispat edilmeye çalışılır ve sonucu belirsiz kalır. Kiralananın el değiştirmesi hâlinde de mevcut durumun tutanakla saptanması, tarafların sorumluluk sınırını netleştirir.

Uyuşmazlık büyümeden delil tespiti istenmesi, taşınmazın o andaki durumunun bilirkişi eliyle kayda geçirilmesini sağlar (HMK m.400). Tahliyeden sonra yapılan tespitler, aradan geçen süre ve üçüncü kişilerin kullanımı nedeniyle tartışmalı hâle gelir. Kiracının yaptırdığı zorunlu onarım giderlerini kiraya verenden isteyebilmesi için işin gerekliliğini, bedelin uygunluğunu ve ödemeyi belgelemesi gerekir; belgesiz nakit ödemeler ispat güçlüğü doğurur. Olağan yıpranma ile kusurlu kullanım ayrımı ise bilirkişi incelemesiyle somutlaştırılır. Kira indirimi istemlerinde ise ayıbın süresi ve kullanımı ne ölçüde engellediği ayrıca hesaplanır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Onarım giderleri, kira indirimi, tazminat ve depozitonun iadesine ilişkin istemler kira ilişkisinden doğduğundan sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4). Yetkili mahkeme kural olarak davalının yerleşim yeri mahkemesidir; uyuşmazlık sözleşmeden doğduğundan ifa yeri mahkemesi de seçilebilir (HMK m.6, m.10). Kiraya veren birden fazla ise davanın tümüne yöneltilmesi gerekir. Talep yalnızca bir miktar alacaktan ibaretse icra takibi başlatılıp itiraz üzerine itirazın iptali yoluna gidilmesi de mümkündür. Birden fazla talebin bulunduğu dosyalarda her kalemin ayrı ayrı ve açık biçimde gösterilmesi gerekir.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; bu zorunluluk onarım giderleri ve depozito alacakları bakımından da geçerlidir (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabuluculuk sürecinde tarafların teknik rapor ya da keşif öncesi tespit sunması anlaşma ihtimalini artırır. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanağın aslı veya örneği dava dilekçesine eklenmelidir; eklenmemesi hâlinde mahkeme kesin süre verir ve eksiklik tamamlanmazsa dava usulden reddedilir. İhtiyati tedbir talepleri bu zorunluluğun dışındadır. Arabuluculuk sürecinin kanunda öngörülen süreler içinde tamamlanması, uyuşmazlığın uzamasını da engeller.

Sıkça Sorulan Sorular

Evdeki büyük arızayı kim onarır?

Kiralananın kullanıma elverişli tutulması kiraya verenin borcudur; büyük ve esaslı onarımlar kiraya verene aittir.

Küçük tamirleri kiracı mı yapar?

Evet. Olağan kullanım için gereken temizlik ve küçük bakım giderleri (conta, ampul gibi) kiracıya aittir.

İzinsiz tadilat yaparsam ne olur?

Kiraya verenin yazılı rızası olmadan değişiklik yapılamaz; izinsiz değişikliklerin eski hâle getirilmesi ve doğan zararın tazmini istenebilir.