Kira Bedelinin Döviz Olarak Belirlenmesi

Kira Bedeli Döviz Olarak Belirlenebilir mi?

Türk Parası Kıymetini Koruma mevzuatı uyarınca, Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde bedelin döviz cinsinden veya dövize endeksli kararlaştırılması kural olarak sınırlandırılmıştır. Belirlenen istisnalar dışında bedelin Türk lirası olarak kararlaştırılması esastır.

Bu düzenleme öncesinde dövizle yapılmış bazı sözleşmeler bakımından, bedelin Türk lirasına çevrilmesine ilişkin özel kurallar uygulanmıştır.

Döviz Kira Sözleşmelerinde Artış

Bedelin yabancı para olarak kararlaştırıldığı geçerli sözleşmelerde, kural olarak beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz (TBK m.344/son). Bu süre dolduğunda bedel, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de gözetilerek hakkaniyete göre belirlenebilir.

Ayrıca aşırı ifa güçlüğüne ilişkin genel hükümler (TBK m.138) saklıdır; olağanüstü değişiklikler hâlinde uyarlama talep edilebilir.

Uyarlama ve Uyuşmazlıklar

Döviz kurlarındaki ani ve öngörülemez dalgalanmalar, tarafların edimleri arasındaki dengeyi bozabilir. Bu hâllerde sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması (kira uyarlama davası) gündeme gelebilir. Uyuşmazlıklarda güncel mevzuat ve sözleşme metni birlikte değerlendirilmelidir.

Görevli Mahkeme ve Dava Şartı Arabuluculuk

Kira bedelinin döviz olarak kararlaştırılmasından doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil tüm uyuşmazlıkları dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görevine bırakır. Bedelin Türk lirasına çevrilmesi, kira bedelinin tespiti ve sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması talepleri de bu kapsamda değerlendirilir. Görev kamu düzenine ilişkindir ve kendiliğinden gözetilir.

Yetki bakımından genel kural, davalının yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m.6); sözleşmeden doğan davalarda sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi de yetkilidir (HMK m.10). Ayrıca 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen Ek m.1 uyarınca, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Uyarlama ve bedel tespiti talepleri de bu şarta tabi olduğundan, süreç arabuluculuk başvurusuyla başlatılmalıdır.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

İlk hata, sözleşmenin döviz kısıtlamasının kapsamına girip girmediğinin araştırılmamasıdır. Kısıtlama Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki sözleşmelere ilişkin olduğundan, tarafların yerleşiklik durumu ve sözleşmenin türü önceden belirlenmelidir. İkinci hata, yabancı para olarak geçerli biçimde kararlaştırılan bedelde beş yıllık süre dolmadan değişiklik istenmesidir; TBK m.344'ün son fıkrası bu süre dolmadıkça kira bedelinde değişiklik yapılamayacağını öngörür. Talebin uyarlama mı yoksa bedel tespiti mi olduğunun dilekçede açıkça gösterilmemesi de yargılamanın uzamasına yol açar. Ayrıca sözleşmenin kurulduğu tarihte yürürlükte olan düzenlemeler ile sonraki değişikliklerin etkisi birlikte değerlendirilmelidir.

Uygulamada sıkça görülen bir diğer yanlışlık, dava süresince ödemelerin durdurulmasıdır. Uyarlama talebi kendiliğinden ödeme yükümlülüğünü askıya almadığından, ödemelerin ihtirazi kayıtla sürdürülmesi temerrüt riskini önler. Kur artışının tek başına aşırı ifa güçlüğü sayılacağı varsayımı da hatalıdır; TBK m.138 kapsamında öngörülemezlik, borçlunun kusursuzluğu ve edimin henüz ifa edilmemiş olması gibi koşullar birlikte aranır. Ayrıca sözleşmedeki kur belirleme, endeksleme ve ödeme günü kayıtlarının incelenmemesi, talebin dayanağının eksik kurgulanmasına neden olur. Kur farkından doğan alacağın hangi tarihteki kur üzerinden hesaplanacağının gösterilmemesi de infaz aşamasında tartışma yaratır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira sözleşmesi dövizle yapılabilir mi?

Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki konut ve çatılı işyeri kiralarında bedelin döviz cinsinden belirlenmesi kural olarak sınırlandırılmıştır; belirli istisnalar saklıdır.

Döviz kirasına zam yapılabilir mi?

Yabancı para ile belirlenen bedelde kural olarak beş yıl geçmeden değişiklik yapılamaz; süre dolduğunda hakkaniyete göre yeniden belirlenebilir.

Kur çok artarsa uyarlama istenebilir mi?

Aşırı ifa güçlüğü koşulları varsa, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması (kira uyarlama davası) talep edilebilir.