Sözleşme kurulurken öngörülemeyen olağanüstü bir durum, kira bedelini bir taraf için katlanılamaz hâle getirirse, sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması istenebilir.
Sözleşmeler kural olarak kararlaştırıldığı gibi uygulanır. Ancak sözleşmenin kurulduğu sırada taraflarca öngörülemeyen ve borçludan kaynaklanmayan olağanüstü bir durum, edimi aşırı güçleştirirse, dürüstlük kuralı gereği sözleşmenin uyarlanması gündeme gelebilir.
Aşırı ifa güçlüğünden söz edebilmek için; durumun öngörülemez ve olağanüstü olması, borçlunun kusurundan kaynaklanmaması ve edimi katlanılamaz hâle getirmesi gerekir. Olağan ekonomik dalgalanmalar, tek başına uyarlamayı haklı kılmayabilir.
Uzun süreli kira sözleşmelerinde, beklenmeyen ve olağanüstü gelişmeler kira bedelini taraflardan biri için aşırı dengesiz hâle getirebilir. Bu durumda kira bedelinin yeni koşullara uyarlanması, uyarlama davasıyla mahkemeden istenebilir.
Uyarlama davasında hâkim, tarafların menfaatlerini ve değişen koşulları değerlendirerek kira bedelini yeniden belirleyebilir. Talep, sözleşmenin tümden sona erdirilmesi yerine, dengeyi yeniden kurmayı amaçlar.
Uyarlama talebinin koşullarının doğru ortaya konması, davanın sonucunu belirler. Kira uyuşmazlıklarınızda hukuki destek alabilirsiniz.
Kira bedelinin uyarlanması istemi kira ilişkisinden doğan bir uyuşmazlık olduğundan sulh hukuk mahkemesinde görülür. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görev alanına bırakmıştır. Görev kuralı kamu düzenindendir; mahkeme görevli olup olmadığını yargılamanın her aşamasında kendiliğinden inceler. Görevsiz mahkemede açılan dava usulden reddedilir ve dosya, süresinde yapılacak başvuru üzerine görevli mahkemeye gönderilir. Görevsizlik kararı üzerine dosyanın gönderilmesi istenmezse dava açılmamış sayılacağından, bu aşamadaki sürelerin dikkatle izlenmesi gerekir.
Yetki bakımından genel kural davalının yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m.6). Sözleşmeden doğan bu tür davalarda sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi de yetkilidir (HMK m.10). Kiralanan taşınmazın bulunduğu yer çoğu kez ifa yeriyle örtüştüğünden uygulamada bu mahkeme tercih edilir. Söz konusu yetki kesin nitelikte olmadığından, davalı yetki itirazını cevap dilekçesinde ve süresinde ileri sürmezse mahkeme yetkili hâle gelir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında ayrıca dava şartı arabuluculuk hükümlerinin gözetilmesi gerekir. Uyarlama istemiyle birlikte ihtiyati tedbir talep edilmesi hâlinde, tedbirin kapsamı ve kira bedelinin ödenmeye devam edip etmeyeceği ayrıca değerlendirilir.
Uyarlama isteyen taraf, sözleşmenin kurulduğu andaki dengeyi ve bu dengenin hangi olağanüstü gelişmeyle bozulduğunu somut biçimde ortaya koymalıdır. Kira sözleşmesi, ödeme dekontları, tapu kaydı, işletme gelir gider tabloları ve varsa ek protokoller temel yazılı delillerdir. Öngörülemezlik unsuru soyut iddialarla değil, sözleşme tarihindeki koşullarla dava tarihindeki koşulların karşılaştırılmasıyla kanıtlanır. Tarafların sözleşme kurulduktan sonraki davranışları, örneğin ara dönemde yapılan artış görüşmeleri de değerlendirmeye dâhil edilir. İspat yükü dengenin bozulduğunu ileri süren tarafta olduğundan, iddiaların dava dilekçesinde dönemler hâlinde ve sayısal verilerle açıklanması beklenir.
Mahkeme çoğu zaman taşınmaz başında keşif yapar ve emsal kira bedellerini belirlemek üzere bilirkişi incelemesine başvurur. Emsal araştırmasında taşınmazın konumu, alanı, yaşı, kullanım amacı ve çevredeki benzer taşınmazların kira bedelleri karşılaştırılır. Bilirkişi raporuna karşı, tebliğinden itibaren iki hafta içinde itiraz edilebilir; itirazların somut ve gerekçeli olması beklenir (HMK m.281). Uyarlanan bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağı da tartışmalı olduğundan, talebin dilekçede tarih belirtilerek açıkça ifade edilmesi gerekir. Uyarlama kararı geleceğe yönelik sonuç doğurduğundan, geçmiş dönem kira farklarının istenip istenemeyeceği talebin niteliğine göre ayrıca tartışılır.
Aşırı ifa güçlüğü, sözleşme kurulurken taraflarca öngörülemeyen olağanüstü bir durumun edimi borçlu için katlanılamaz hâle getirmesidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.138'de düzenlenmiştir; durumun öngörülemez olması, borçlunun kusurundan kaynaklanmaması ve dengeyi aşırı biçimde bozması aranır. Olağan ekonomik dalgalanmalar tek başına yeterli sayılmaz.
Kira uyarlama davası, kiracı veya kiraya veren tarafından taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Davada, sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan öngörülemez ve olağanüstü durumun kira bedelini bir taraf için katlanılamaz hâle getirdiği ileri sürülür. Hâkim, tarafların menfaatlerini ve değişen koşulları değerlendirerek kira bedelini yeniden belirleyebilir.
Olağan ekonomik dalgalanmalar ve öngörülebilir fiyat artışları tek başına kira uyarlamasını haklı kılmayabilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.138 uyarınca uyarlama için durumun sözleşme kurulurken öngörülemeyen ve olağanüstü nitelikte olması, edimi katlanılamaz hâle getirmesi ve borçlunun kusurundan kaynaklanmaması gerekir. Değerlendirme her somut olaya göre yapılır.
Tahliye, kira tespiti ve kira alacağı süreçlerinde hukuki destek için bize ulaşın.
Yenilenen kira dönemlerinde artış sınırı ve sözleşmenin uyarlanması.
Devamını oku ›MakaleAlt kira ve kira ilişkisinin devri: konut ile çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası koşulu ile asıl kiracının sorumluluğunun devam etmesi.
Devamını oku ›MakaleKonut ve işyeri kiralarında döviz cinsinden bedel belirleme yasağı.
Devamını oku ›MakaleKira ilişkisinin çekilmez hâle gelmesi durumunda önemli sebeple olağanüstü fesih; TBK m.331 dayanağı.
Devamını oku ›Makale6098 sayılı TBK kapsamında konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine cezai şart ve muacceliyet yasağı.
Devamını oku ›MakaleKiracının erken tahliyesi hâlinde doğan sorumluluk, makul süre kirası, taşınmazın yeniden kiralanması çabası ve tazminatın belirlenmesi ölçütleri anlatılıyor.
Devamını oku ›