Kira ilişkisinin sürdürülmesini taraflardan biri için çekilmez kılan önemli sebeplerin varlığında, sözleşme süresinden önce olağanüstü fesihle sona erdirilebilir. Bu, dürüstlük kuralına dayalı istisnai bir imkândır.
Olağanüstü fesih, kira ilişkisinin devamını taraflardan biri açısından dürüstlük kuralına göre çekilmez hâle getiren önemli bir sebebe dayanarak, sözleşmeyi süresinden önce sona erdirme imkânıdır. Belirli ve belirsiz süreli kiralarda uygulanabilir.
Önemli sebebin varlığı, tarafların menfaatleri ve somut koşullar dikkate alınarak hâkim tarafından değerlendirilir. İlişkiyi sürdürmenin objektif olarak beklenemez hâle gelmesi aranır; sıradan anlaşmazlıklar yeterli değildir.
Olağanüstü fesihte, kanunda öngörülen fesih bildirim sürelerine uyulması gerekir. Fesih, yasal sürelere uygun bildirimle gerçekleştirilir; sürelere uyulmaması feshin sonuç doğurmasını engelleyebilir.
Önemli sebeple fesih hâlinde hâkim, durumun gereklerine ve tarafların menfaatlerine göre feshin sonuçlarını ve gerekiyorsa tazminatı belirler. Tazminatın varlığı ve miktarı somut olaya göre takdir edilir.
Bir sebebin olağanüstü feshi haklı kılacak önemde olup olmadığı hukuki değerlendirme gerektirir. Fesih bildiriminin doğru yapılması ve sonuçlarının yönetimi kira hukuku avukatı desteğiyle sağlanmalıdır.
Önemli sebeple olağanüstü fesih, Türk Borçlar Kanunu m.331'de genel kira sözleşmeleri, m.369'da ise ürün kirası bakımından düzenlenmiştir. Bu yol, kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi hâlinde başvurulan fesihten farklıdır. Temerrüt yolunda kiraya veren, kiracıya yazılı olarak süre verip bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir; dayanak ödeme yapılmamasıdır. Olağanüstü fesihte ise aranan şey, kira ilişkisinin devamının taraflardan biri için çekilmez hâle gelmesidir ve sebep mutlaka ödeme ile ilgili olmak zorunda değildir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında dava yoluyla tahliyeden de ayrılır. Tahliye sebepleri kanunda sınırlı sayıda gösterilmiştir ve sonuç ancak dava yoluyla doğar; olağanüstü fesihte ise sözleşme, yasal fesih bildirim süresine uyularak yapılan tek taraflı bildirimle sona erdirilir. Ayrıca kiracının iflası hâlinde öngörülen özel fesih imkânından (TBK m.332) ve kiracının ölümü hâlindeki fesih hakkından da farklıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan emredici düzen nedeniyle, kiraya veren yönünden bu yol dar yorumlanır.
Önemli sebebin varlığını, feshe dayanan taraf ispatlar. Bu nedenle fesihten önce olguların belgelenmesi gerekir. Uygulamada noter aracılığıyla gönderilen ihtarnameler, tutulan tespit tutanakları, yapı ve tesisata ilişkin teknik raporlar, sağlık raporları, kolluk ve belediye kayıtları, tarih bilgisi taşıyan fotoğraf ve video kayıtları ile yazışmalar kullanılır. Kiralananın kullanıma elverişsiz hâle geldiği iddialarında delil tespiti yoluyla durumun mahkeme aracılığıyla saptanması, sonradan doğacak ispat güçlüğünü ortadan kaldırır. Delillerin fesih tarihinden önce toplanmış olması, bunların sonradan oluşturulduğu yönündeki itirazları karşılamayı kolaylaştırır. Tanık beyanları ise ancak somut olguları doğruladığı ölçüde değer taşır.
Fesih bildiriminin kendisi de ayrı bir ispat konusudur. Bildirimin karşı tarafa ulaştığının ve hangi tarihte ulaştığının kanıtlanabilmesi için noter ihtarnamesi ya da kayıtlı elektronik posta gibi yöntemler tercih edilir. Bildirimde dayanılan önemli sebebin açık ve somut biçimde gösterilmesi gerekir; sonradan tümüyle farklı bir sebebe geçilmesi kabul görmeyebilir. Yasal fesih bildirim süresine uyulduğunun belgelenmesi de zorunludur. Hâkim, feshin parasal sonuçlarını belirlerken tarafların kusur durumunu, menfaat dengesini ve somut koşulları birlikte değerlendirir.
TBK m.331 uyarınca taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez kılan önemli bir sebebin varlığında sözleşmeyi yasal fesih bildirim sürelerine uyarak olağanüstü feshedebilir. Bu, belirli ve belirsiz süreli kiralarda uygulanabilir.
Önemli sebebin varlığı, tarafların menfaatleri ve somut koşullar dikkate alınarak hâkim tarafından değerlendirilir. İlişkiyi sürdürmenin objektif olarak beklenemez hâle gelmesi aranır; sıradan anlaşmazlıklar olağanüstü fesih için yeterli değildir.
Önemli sebeple fesihte hâkim, durumun gereklerine ve tarafların menfaatlerine göre feshin sonuçlarını ve gerekiyorsa tazminatı belirler. Tazminatın varlığı ve miktarı somut olaya göre takdir edilir.
Kira sözleşmesinin feshi ve uyuşmazlıklarında hukuki destek için bize ulaşın.