Kiracının Ölümü ve Kira Sözleşmesi

Kiracının Ölümü Sözleşmeyi Sona Erdirir mi?

Kira sözleşmesi kiracının ölümüyle kendiliğinden sona ermez. Konut kiralarında, ortak konutta kiracıyla birlikte yaşayanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece sözleşmeyi sürdürebilirler (TBK m.356).

Böylece kiracının ölümü, birlikte yaşayan aile bireylerini ya da yasal halefleri ani bir tahliye tehdidiyle karşı karşıya bırakmaz.

Sözleşmeyi Sürdürecek Kişiler

Ortak konutta kiracıyla birlikte yaşayan eş ve diğer aile bireyleri, sözleşmedeki hak ve borçları üstlenerek kira ilişkisini devam ettirebilir. Bu kişilerin kira bedelini ödemeye ve sözleşme yükümlülüklerine uymaya devam etmesi gerekir.

Mirasçılar da kiracının sözleşmeden doğan hak ve borçlarına halef olur; bu nedenle ödenmemiş kira borçlarından sorumluluk gündeme gelebilir.

Fesih İmkânı

Sözleşmeyi sürdürecek konumda olanlar, kanunda öngörülen fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi olağan biçimde sona erdirme hakkına da sahiptir. Böylece sürdürme zorunluluğu tek taraflı bir yük olarak dayatılmaz.

İşyeri Kiralarında ve Genel Hükümlerde Ölüm

Ortak konuta ilişkin özel düzenlemenin yanında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.333 genel bir kural getirir. Bu hükme göre kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler. Kural, konut ve çatılı işyeri kiraları dışında kalan kiralar bakımından da uygulanır. Böylece mirasçılar, sözleşmenin süresi dolmadan da ilişkiden çıkma imkânı elde eder; buna karşılık fesih hakkı kullanılıncaya kadar kira bedelini ödeme yükümlülüğü devam eder.

Çatılı işyeri kiralarında işletmenin sürdürülmesi çoğu zaman mirasçıların ortak menfaatinedir; ancak mirasçılar arasında el birliği mülkiyeti bulunduğundan sözleşmeye ilişkin işlemlerin birlikte yapılması gerekir. Mirasçıların birlikte hareket edememesi hâlinde, mirasçılardan biri sulh hâkiminden terekeye temsilci atanmasını isteyebilir. Böylece kira ilişkisinin yönetimi ve kiraya verenle iletişim tek elden yürütülür. İşletmenin devri düşünülüyorsa, kira ilişkisinin devrine ilişkin kurallar ayrıca gözetilmeli ve kiraya verenin yazılı rızasının gerektiği unutulmamalıdır. Mirasçıların kira bedelini kimin ödeyeceğini ve masrafların nasıl paylaşılacağını aralarında yazılı olarak belirlemeleri de yerinde olur.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

En sık görülen hata, mirasçıların sözleşmeyi sürdürmek istemedikleri hâlde usulüne uygun bir fesih bildirimi yapmamalarıdır. Kiralananın fiilen boşaltılması tek başına sözleşmeyi sona erdirmez; anahtarın kiraya verene tutanakla teslim edilmesi ve fesih iradesinin yazılı olarak bildirilmesi gerekir. Bu yapılmadığında kira bedeli işlemeye devam eder ve mirasçılar aleyhine takip başlatılabilir. Aynı şekilde ödemelerin ölüm tarihinde kendiliğinden durduğu varsayımı da yanlıştır ve temerrüt sonuçlarına yol açar. Fesih bildiriminin, kanunda öngörülen süreye uygun biçimde ve tüm mirasçıların katılımıyla yapılması gerekir.

Kiraya veren açısından sık yapılan hata ise, talebini kime yönelteceğini belirlemeden hareket etmektir. Mirasçılık belgesi temin edilmeden gönderilen ihtarlar sonuç doğurmayabilir. Ayrıca mirasın reddi ihtimali göz ardı edilmemelidir; miras kural olarak üç ay içinde reddedilebilir ve ret hâlinde sorumluluk tablosu değişir. Ortak konutta yaşamayı sürdürecek kişilerin sözleşmeyi devam ettirme iradelerini yazılı biçimde bildirmemeleri de belirsizlik yaratır. Tarafların karşılıklı bildirimlerini belgelemesi, sonradan doğacak tahliye ve alacak uyuşmazlıklarının çoğunu baştan önler. Ölüm tarihinden sonra yapılan ödemelerin hangi sıfatla yapıldığının açıklama kısmına yazılması da yararlı olur.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı ölünce ev sahibi tahliye isteyebilir mi?

Ölüm tek başına tahliye sebebi değildir. Ortak konutta birlikte yaşayanlar veya halefler, sözleşme koşullarına uyduğu sürece kirayı sürdürebilir.

Ödenmemiş kira borcundan kim sorumludur?

Kiracının mirasçıları, sözleşmeden doğan hak ve borçlara halef olur; bu kapsamda birikmiş kira borçlarından sorumluluk doğabilir.

Sözleşmeyi sürdüren kişi sonradan çıkabilir mi?

Evet. Kanundaki fesih bildirim sürelerine uyularak sözleşme olağan biçimde sona erdirilebilir.