Kira Sözleşmesinin Uzaması ve Yenilenmesi

Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Uzaması

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirli süreli sözleşme, sürenin bitiminde kendiliğinden sona ermez. Kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır (TBK m.347).

Bu kural, kiracının konut güvenliğini korumayı amaçlar.

Kiraya Verenin Durumu

Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresinin sonunda, kiraya veren belirli bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi herhangi bir sebep göstermeksizin feshedebilir (TBK m.347/1 son cümle).

Bunun dışında tahliye, ancak kanunda sayılan özel sebeplerle mümkündür.

Uzamanın Sonuçları

Sözleşmenin uzaması, kira ilişkisinin aynı koşullarla devamı anlamına gelir; kira bedelinin artışı ise ayrı kurallara tabidir. Tarafların hak ve yükümlülükleri uzayan dönemde de geçerliliğini sürdürür.

Tahliye ve fesih süreçlerinde sürelerin doğru hesaplanması büyük önem taşır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi görevlidir (HMK m.4). Sözleşmenin uzayıp uzamadığının tespiti, tahliye, kira bedelinin belirlenmesi ve kira alacağı istemleri bu mahkemede görülür. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin talepler ise icra dairesi ve icra mahkemesi üzerinden yürütülür. Görev kuralı kamu düzenindendir ve yargılamanın her aşamasında kendiliğinden gözetilir. Kira bedelinin belirlenmesi davası bakımından ise kanunda öngörülen bildirim ve dava açma süreleri ayrıca gözetilir. Bu süreler kaçırıldığında talep sonraki döneme sarkar.

Yetki bakımından genel kural davalının yerleşim yeri mahkemesidir; sözleşmeden doğan davalarda sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi de yetkilidir (HMK m.6 ve m.10). Kiralanan taşınmazın bulunduğu yer, uygulamada çoğunlukla bu ölçütlerden biriyle örtüşür. Yetki itirazı ilk itiraz niteliğinde olduğundan cevap dilekçesinde ve süresinde ileri sürülmelidir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hâlleri dışında dava şartı arabuluculuk hükümleri de uygulanır. Yetkisizlik kararı verilmesi hâlinde dosyanın gönderilmesi için kanunda öngörülen süre içinde başvurulmazsa dava açılmamış sayılır; bu sonuç ciddi hak kaybı doğurur.

Fesih Bildiriminin Şekli ve Sık Yapılan Hatalar

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır (TBK m.348). Sözlü olarak ya da yalnızca telefon görüşmesiyle yapılan bildirimler kural olarak sonuç doğurmaz. Aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez (TBK m.349). Rıza alınamıyor ya da eş haklı bir sebep olmaksızın kaçınıyorsa, kiracı hâkimden bu konuda izin isteyebilir. Fesih bildiriminin sözleşmede taraf olarak görünen tüm kişilere yöneltilmesi gerekir; birden çok kiracı varsa bildirimin hepsine yapılması aranır. Eksik bildirim sonuç doğurmaz.

Uygulamadaki temel hata, on beş günlük bildirim süresinin sözleşmenin bitim tarihinden geriye doğru yanlış hesaplanmasıdır. Bildirimin süresi içinde karşı tarafa ulaşması gerekir; yalnızca postaya verilmiş olması çoğu zaman yeterli sayılmaz. Diğer bir hata, uzamış sözleşmede tahliye için sebep gösterilmesine gerek olmadığının sanılmasıdır. On yıllık uzama süresi dolmadan tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle ve öngörülen süreler içinde açılacak davayla mümkündür. Bildirimin noter aracılığıyla yapılması zorunlu olmamakla birlikte içerik ve tarih bakımından ispat kolaylığı sağladığından uygulamada tercih edilmektedir. Tebliğ mazbatası da saklanmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira sözleşmesi süre bitince sona erer mi?

Hayır. Kiracı on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar.

Kiraya veren süre bitiminde tahliye isteyebilir mi?

Süre bitimine dayanarak isteyemez; ancak on yıllık uzama sonunda bildirim sürelerine uyarak sebep göstermeden feshedebilir.

Uzayan sözleşmede koşullar değişir mi?

Sözleşme aynı koşullarla uzar; kira artışı ise ayrı kurallara tabidir.