Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme her yıl kendiliğinden uzar; kiraya veren ise ancak on yıllık uzama süresinden sonra, sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzar. Bu uzama, kiracı bildirimde bulunmadıkça her yıl tekrar eder.
Kiraya veren, sözleşme süresinin veya uzama döneminin sona ermesini gerekçe göstererek tek başına sözleşmeyi sona erdiremez. Bu kural, kiracının konut ve işyeri güvenliğini korumaya yöneliktir.
Kiraya veren, sözleşmenin başlangıcından itibaren on yıllık uzama süresi geçtikten sonra, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
On yıllık uzama süresi, sözleşmenin ilk yapıldığı tarih değil, ilk uzama döneminin başladığı tarih esas alınarak hesaplanır. Sürenin doğru hesaplanması, fesih hakkının ne zaman doğacağını belirler.
On yıllık uzama ve fesih kuralları, kira ilişkisinin sona ermesinde belirleyicidir. Sürelerin doğru hesaplanması ve haklarınızın korunması için hukuki destek alabilirsiniz.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır (TBK m.348). Sözlü olarak yahut telefonla yapılan bildirimler sonuç doğurmaz. Uygulamada bildirim, ispat kolaylığı sağladığı için genellikle noter aracılığıyla ya da iadeli taahhütlü mektupla gönderilir. Önemli olan, bildirimin kanunda öngörülen süre dolmadan karşı tarafa ulaşmasıdır; gönderim tarihi değil, tebliğ tarihi esas alınır. Bu nedenle sürenin son gününe bırakılan bildirimler hak kaybına yol açabilir. Birden fazla kiraya veren varsa bildirimin hepsi tarafından yapılması, birden fazla kiracı varsa hepsine yöneltilmesi gerekir. Paylı mülkiyette bu kural özellikle gözetilmelidir.
Kiralanan taşınmaz aile konutu ise, kiracı olan eş diğer eşin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez (TBK m.349). Kiraya veren süresinde ve usulüne uygun bildirimde bulunduğu hâlde kiracı taşınmazı boşaltmazsa tahliye davası açılması gerekir. Kiraya veren, dava açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK m.353). Bu imkân, süre yönetiminde önemli bir esneklik sağlar. Bildirimin içeriğinde sözleşmenin hangi sebebe dayanılarak sona erdirildiği ve tahliyenin hangi tarihte beklendiği açıkça gösterilmelidir. Belirsiz ifadeler, bildirimi geçersiz kılabilir.
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kapsamın dışında bırakılmıştır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B). On yıllık uzama süresinin dolması sebebiyle açılacak tahliye davası da kira ilişkisinden doğduğundan arabuluculuk şartına tabidir; son tutanağın dava dilekçesine eklenmemesi davanın usulden reddine yol açar. Arabuluculuk başvurusu yetkili arabuluculuk bürosuna yapılır ve süreç kanunda öngörülen süreler içinde tamamlanır. Tarafların toplantılara katılmaması, gider sorumluluğu bakımından sonuç doğurur.
Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; kira ilişkisinden doğan alacak davaları dâhil tüm uyuşmazlıklar bu mahkemede görülür (HMK m.4/1-a). Yetki bakımından davalının yerleşim yeri mahkemesi genel yetkilidir; sözleşmeden doğan davalarda ifa yeri mahkemesi de yetkili sayılır (HMK m.6, m.10). Arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanırsa, düzenlenen anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınarak taahhüt edilen tahliye doğrudan icra dairesi aracılığıyla yerine getirilebilir. Anlaşma sağlanamazsa dava, son tutanağın düzenlenmesinden sonra açılabilir; arabuluculuk giderleri de yargılama gideri olarak dikkate alınır. Anlaşma hâlinde ise ayrıca dava açılmasına gerek kalmaz.
Kiraya veren, on yıllık uzama süresi sona erdikten sonra sözleşmeyi sebep göstermeksizin sona erdirebilir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.347). Bunun için on yıllık uzama süresini izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunması gerekir. Süre, ilk sözleşme süresinin bitiminden sonra işleyen uzama yılları üzerinden hesaplanır.
Kiracı, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasında sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.347). Bildirim yapılmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır. Bu uzama, kiracı bildirimde bulunmadıkça her yıl tekrarlanır.
Hayır. Kiraya veren, sözleşme süresinin veya uzama döneminin sona ermesine dayanarak sözleşmeyi tek başına sona erdiremez (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.347). Tahliye ancak on yıllık uzama süresinin dolması hâlinde ya da kanunda sayılan gereksinim, yeniden inşa, tahliye taahhüdü veya kira bedelinin ödenmemesi gibi sebeplere dayanılarak istenebilir.
Tahliye, kira tespiti ve kira alacağı süreçlerinde hukuki destek için bize ulaşın.
Belirli süreli kira sözleşmesinin sürenin sonunda kendiliğinden uzaması.
Devamını oku ›MakaleKira sözleşmesinde kiracıya kanunda öngörülenden daha ağır yükümlülük getiren hükümlerin geçersizliği ve bu yasağın kapsamı anlatılır.
Devamını oku ›MakaleKira uyuşmazlıklarında arabuluculuk, tahliye ve alacak taleplerinde dava şartı olarak öngörülmüştür; başvuru usulü ve anlaşma belgesinin etkisi ele alınıyor.
Devamını oku ›Makale6098 sayılı TBK kapsamında konut ve çatılı işyeri kiralarında dava yoluyla tahliye sebepleri.
Devamını oku ›MakaleKiralananı sonradan satın alan yeni malikin gereksinim nedeniyle tahliye hakkı ve TBK m.351 dayanağı.
Devamını oku ›Makale6098 sayılı TBK kapsamında kira sözleşmesinin şekil serbestisi, yazılılığın önemi ve ispat.
Devamını oku ›