Kira sözleşmesi kural olarak belirli bir şekle tabi değildir; sözlü olarak da geçerli kurulur, ancak yazılı sözleşme ispat bakımından büyük kolaylık sağlar.
Kira sözleşmesi, kanunda aksi öngörülmedikçe herhangi bir geçerlilik şekline tabi değildir. Tarafların anlaşmasıyla sözlü olarak da kurulabilir ve geçerli olur. Ancak bazı işlemler için yazılılık özel olarak aranır.
Yazılı kira sözleşmesi, tarafların hak ve yükümlülüklerini açıkça ortaya koyar; kira bedeli, süre, depozito ve özel koşulların ispatını kolaylaştırır. Uyuşmazlıklarda yazılı belge, en güçlü delil niteliğindedir.
Tahliye taahhüdü gibi bazı işlemlerin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır. Ayrıca konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimlerinin de yazılı yapılması gerekir. Bu hâllerde sözlü beyan yeterli olmaz.
Kira ilişkisinin varlığını ve içeriğini ileri süren taraf, bunu ispatla yükümlüdür. Yazılı sözleşme yoksa, ödeme dekontları, tanık ve diğer deliller kira ilişkisinin ispatında kullanılabilir; ancak ispat güçleşir.
Kira sözleşmesinin yazılı ve eksiksiz hazırlanması, ileride doğacak uyuşmazlıkları önler. Sözleşmenizin hazırlanması ve uyuşmazlıklarda hukuki destek alabilirsiniz.
Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.200 uyarınca, belirli bir tutarı aşan hukuki işlemlerin senetle ispatı gerekir; bu sınır her yıl yeniden belirlenir. Sınırın üzerindeki bir kira ilişkisinin varlığı, kural olarak yazılı belgeyle kanıtlanmalıdır. Senede bağlanmış işlemlere karşı ileri sürülen ve senedin içeriğine aykırı düşen iddialar da tanıkla ispat edilemez (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.201). Bu kurallar, kira uyuşmazlıklarında yazılı sözleşmenin değerini belirgin biçimde artırır ve sonradan yapılan sözlü değişiklik iddialarını zorlaştırır. Bu nedenle sözleşmenin bir örneğinin taraflarca ayrı ayrı saklanması yerinde olur.
Kuralın istisnaları vardır. Karşı taraf açıkça muvafakat ederse tanık dinlenebilir; ayrıca delil başlangıcı sayılabilecek yazılı bir belge bulunması hâlinde tanık dinlenmesi mümkündür (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.202). Altsoy ve üstsoy ile yakın hısımlar arasındaki işlemler, senet alınmasında imkânsızlık bulunan hâller ve senedin beklenmeyen bir olayla elden çıkması gibi durumlarda da tanıkla ispat yolu açıktır (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.203). İstisnalar dar yorumlanır; bu nedenle yazılı belgeye dayanmak her zaman daha güvenlidir. Tanık dinlenmesi talebinin hangi istisnaya dayandığı dilekçede açıkça belirtilmelidir.
En yaygın hata, kira bedelinin elden ve belgesiz ödenmesidir. Ödemenin banka aracılığıyla ve açıklama kısmına ait olduğu ay yazılarak yapılması, hem ödemenin hem de kira ilişkisinin ispatını kolaylaştırır; açıklamasız ödemeler ise borcun hangi döneme ait olduğu konusunda tartışma doğurur. Bir diğer hata, sözleşme metninde kiralananın adresinin, bağımsız bölüm numarasının ve kiraya verenin sıfatının eksik bırakılmasıdır. Eksik tanımlanmış bir kiralanan, tahliye ve alacak davalarında hem yargılama hem de infaz aşamasında sorun doğurur.
Tahliye taahhüdünün sözleşmeyle aynı tarihte ve boş olarak imzalatılması da sık görülen bir sorundur; tarih ve içerik yönünden tartışmalı taahhütler ileride geçersizlik iddiasına dayanak yapılır. Depozitonun sözleşmede açıkça düzenlenmemesi, iade aşamasında uyuşmazlık doğurur ve teslim tutanağı bulunmadığında hasar tartışması çözümsüz kalır. Ayrıca sözleşmenin tüm sayfalarının imzalanmaması ve sonradan yapılan el yazısı eklemelerin paraflanmaması belgenin ispat gücünü zayıflatır. Her değişikliğin yazılı ve imzalı biçimde kayda geçirilmesi gerekir. Sözleşme ekleri ve teslim tutanakları da aynı özenle düzenlenmelidir.
Evet; kira sözleşmesi kural olarak bir geçerlilik şekline tabi olmadığından sözlü olarak da geçerli biçimde kurulur. Şekil serbestisi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.12'de düzenlenmiştir. Ancak sözlü sözleşmede kira bedeli, süre, depozito ve özel koşulların ispatı önemli ölçüde güçleşir; bu nedenle sözleşmenin yazılı yapılması uygulamada tavsiye edilir.
Kira ilişkisinin varlığını ileri süren taraf bunu ispatla yükümlüdür. Yazılı sözleşme bulunmuyorsa banka dekontları, düzenli ödeme kayıtları, yazışmalar ve tanık beyanları delil olarak kullanılabilir. Açıklamalı banka ödemeleri uygulamada güçlü destekleyici delil sayılır; yine de ispat, yazılı sözleşmeye kıyasla belirgin biçimde zorlaşır ve uyuşmazlık süresi uzayabilir.
Tahliye taahhüdünün geçerliliği yazılı şekle bağlıdır; ayrıca konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimlerinin de yazılı yapılması gerekir. Bu kurallar 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.348 ve m.352'de düzenlenmiştir. Şekle aykırılık hâlinde sözlü beyan hukuki sonuç doğurmaz ve buna dayanılarak tahliye istenemez.
Tahliye, kira tespiti ve kira alacağı süreçlerinde hukuki destek için bize ulaşın.
Geçerli ve koruyucu bir kira sözleşmesinin unsurları.
Devamını oku ›MakaleKiracının taşınmazı boşaltma taahhüdü ve geçerlilik şartları.
Devamını oku ›Makale6098 sayılı TBK kapsamında konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli ve belirsiz süreli sözleşmelerin fesih bildirimiyle sona ermesi.
Devamını oku ›MakaleKira ilişkisinde kiracının temel hak ve yükümlülükleri.
Devamını oku ›MakaleKiracının ölümü hâlinde kira sözleşmesi kural olarak mirasçılarla sürer; birlikte yaşayanların durumu, olağanüstü fesih ve bildirim usulü açıklanıyor.
Devamını oku ›Makale6098 sayılı TBK kapsamında konut ve çatılı işyeri kiralarında on yıllık uzama süresi ve sonrasında kiraya verenin fesih hakkı.
Devamını oku ›